الاستثمار العقاري الدولي في 2026: مقارنة بين سنغافورة والولايات المتحدة وتايلاند ودبي وإسبانيا واليابان

يطرح المستثمرون في لندن ودبي وفي أنحاء الخليج السؤال نفسه: أين في العالم يستحق شراء العقار؟ سنغافورة للاستقرار، والولايات المتحدة للحجم، وتايلاند لعوائد نمط الحياة، وإسبانيا واليونان للإقامة، واليابان لضعف الين. من السهل العثور على الأرقام المعلنة. أما القواعد التي تقرر هل تربح الصفقة فمن الأصعب العثور عليها، وقد تغيرت مجددًا في 2025 و2026 في عدة من هذه الأسواق.

يقارن هذا الدليل أكثر الوجهات بحثًا في الاستثمار العقاري الدولي بحسب ما يحرك العوائد فعلًا: ما الذي يُسمح للأجنبي بتملكه، وكم يكلف الدخول، وكيف يُفرض الضريبة على الإيجار والبيع، وماذا يحدث عند وفاة المالك. كما يبين أين يستطيع مستثمر بريطاني، أو مستثمر أجنبي يشتري في بريطانيا، استخدام قائمة الفحص نفسها. وحيث يوجد مصدر رسمي نضع الرابط. وحيث لم نجد سوى تعليقات مكاتب المحاماة أو الوكلاء نقول ذلك، لأن القواعد في هذا المجال تتغير بسرعة والفحوص أهم من العناوين.

وجهات الاستثمار العقاري الدولي بنظرة سريعة

وتمر قاعدتان بكل صف. أولًا، السوق الأرخص ظاهريًا نادرًا ما يكون الأرخص بعد احتساب ضرائب الإيجار والبيع والوفاة. وثانيًا، برامج الإقامة مقابل الاستثمار التي غذّت الطلب في إسبانيا والبرتغال واليونان تُغلق أو يُعاد تسعيرها، فأي حالة استثمارية مبنية على تأشيرة تحتاج إلى فحص جديد.

سنغافورة: استقرار بسعر دخول مرتفع

سنغافورة هي الملاذ الآمن المثالي، بحقوق ملكية قوية وعملة مستقرة ويقين قانوني عميق. وهي أيضًا من أغلى الأماكن في العالم لشراء أجنبي. فتذكر هيئة الإيرادات الداخلية في سنغافورة (IRAS) رسم دمغة إضافيًا للمشترين (ABSD) بنسبة 60% على الأجانب الذين يشترون أي عقار سكني، و65% للشركات والصناديق الائتمانية، للمشتريات من 27 أبريل 2023. ويُفرض إضافة إلى رسم الدمغة العادي للمشترين، وعلى الأعلى من السعر أو القيمة السوقية.

ويبين مثال بسيط الحجم. فعلى شقة بـ2,000,000 دولار سنغافوري، يدفع فرد أجنبي 1,200,000 دولار رسم ABSD وحده قبل رسم الدمغة العادي والرسوم القانونية وعمولة الوكيل. والعقار الذي يؤجَّر بعائد إجمالي نحو 3% (تضع مسوح الوكلاء في 2026 عوائد الشقق عند نحو 2.9% إلى 3.8%، فاعتبر الرقم إرشاديًا) يدر 60,000 دولار إيجارًا إجماليًا سنويًا مقابل تكلفة دخول 1.2 مليون. فالحالة الاستثمارية تقوم على النمو الرأسمالي والعملة وحفظ الثروة لا على الدخل.

ما يستطيع الأجنبي وما لا يستطيع شراءه في سنغافورة

• الشقق والوحدات الخاصة: مفتوحة للأجانب، مع خضوعها لـABSD.
• المنازل مع الأرض (landed): تتطلب موافقة حكومية ونادرًا ما تُمنح خارج مناطق محددة مثل Sentosa Cove. أما المنازل ذات السند المقسَّم داخل مجمعات الشقق فمفتوحة عمومًا.
• الإسكان العام (شقق HDB): مغلق عمومًا أمام الأجانب.
• العقار التجاري: لا يخضع لـABSD السكني، ولهذا ينظر بعض المستثمرين الأجانب إلى المكاتب ووحدات المحال.
• الإعفاء بموجب اتفاقيات التجارة الحرة: قد يحصل مواطنو الولايات المتحدة وأيسلندا وليختنشتاين والنرويج وسويسرا على ABSD بمعدلات المواطنين، كما تشرح IRAS في إرشادات الإعفاء بموجب FTA.

وتُفرض الضريبة على ربح الإيجار، ويخضع العقار السكني غير المشغول من مالكه لضريبة عقارية تصاعدية على قيمته السنوية، تضعها عدة أدلة وكلاء بين 12% و36%. وحدود LTV المصرفية للأجانب يضعها التنظيم وقد وُردت بصورة غير متسقة، فأكد السقف الحالي مع بنك سنغافوري قبل أن تلتزم. وسنغافورة ملائمة سيئة لأي استراتيجية تعيد تدوير رأس المال كـBRRR، لأن ضريبة الدخول لا يمكن إعادة تمويلها.

الولايات المتحدة: سوق مفتوحة وضريبة ثقيلة على غير المقيمين

الولايات المتحدة أكبر وأعمق سوق يمكن لمستثمر أجنبي الوصول إليها، ولا يوجد قانون اتحادي يمنع غير المقيمين من شراء العقار السكني. والتعقيد يكمن في الضرائب وقوانين الولايات لا في الإذن بالشراء.

الضريبة على الإيجار

يخضع دخل الإيجار من عقار أمريكي يملكه أجنبي غير مقيم لضريبة ثابتة 30% من الإيجار الإجمالي (أو معدل معاهدة أدنى) ما لم يختر المالك معاملته كدخل «مرتبط فعليًا»، كما تشرح IRS بشأن الأجانب غير المقيمين الذين يملكون عقارًا في الولايات المتحدة. ومع هذا الخيار يُضرب المالك على صافي الربح بعد الخصومات بمعدلات تصاعدية عادية. فعلى إيجار إجمالي 30,000 دولار ومصروفات 18,000 دولار، تحتجز المعاملة الافتراضية 9,000 دولار، بينما يضرب خيار الأساس الصافي الربح 12,000 دولار فقط. ولهذا يهم مستشار ضريبي أمريكي قبل أن يدخل أول مستأجر.

الضريبة عند البيع (FIRPTA)

حين يبيع شخص أجنبي عقارًا أمريكيًا، يجب على المشتري عمومًا احتجاز جزء من السعر بموجب قانون ضريبة الاستثمار الأجنبي في العقارات (FIRPTA). وتضع IRS المعدلات في صفحة الاحتجاز بموجب FIRPTA: 15% من المبلغ المحقق فوق مليون دولار، و10% حين يكون السعر بين 300,000 دولار ومليون دولار وسيستخدم المشتري العقار مسكنًا. ولا ينطبق احتجاز عند 300,000 دولار أو أقل لمشتر سيسكنه. والاحتجاز دفعة مقدمة مقابل الضريبة الفعلية للبائع، لكنه يجمد المال إلى حين تقديم الإقرار.

ضريبة التركات

العقار الأمريكي المملوك لغير مقيم أصل واقع في الولايات المتحدة لأغراض ضريبة التركات. وتطلب IRS إقرار تركة حيث تتجاوز هذه الأصول 60,000 دولار، ويرتفع المقياس العام إلى معدل أعلى 40% فوق إعفاء صغير، فقد ينشئ عقار متواضع فاتورة كبيرة عند الوفاة ما لم تنطبق معاهدة أو هيكل. انظر صفحة IRS عن ضريبة التركات لغير المقيمين من غير المواطنين. وهذه أكثر تكلفة أمريكية يتجاهلها المشترون الأجانب.

التمويل وقواعد الولايات

يطلب مقرضو الأجانب عادةً 25% إلى 35% دفعة مقدمة ويقدّرون القرض بدخل الإيجار (نسبة تغطية خدمة الدين) لا الراتب، بحسب الشروط التي ينشرها مقرضون متخصصون. فعامل ذلك على أنه شروط مقرض واحد لا قاعدة سوق. وأقرت عدة ولايات أو اقترحت قيودًا على شراء العقار من مواطني دول مسماة، ومنها قانون في فلوريدا تعرض لتقاضٍ، فتحقق من الولاية قبل أن تضع قائمة المدن المختصرة.

وقاعدة إبلاغ اتحادية لعمليات الشراء دون تمويل من الشركات والصناديق الائتمانية (قاعدة FinCEN للعقار السكني) أُفيد بأنها بدأت في 1 مارس 2026 ثم أبطلتها محكمة، مع استئناف معلق. والوضع متنازع عليه في المصادر الثانوية، فاسأل وكيل الإغلاق عما ينطبق في تاريخ إغلاقك.

وللمستثمرين الذين يريدون إعادة تدوير رأس المال، الولايات المتحدة هي السوق الوحيدة في هذه القائمة التي تكون فيها دورة إعادة التمويل مع سحب رأس المال واقعية. وتبين مقارنتنا العالمية لـBRRR كيف تختلف الأرقام عن بريطانيا.

تايلاند: سوق نمط الحياة مع قيود التملك

تجذب تايلاند المتقاعدين والعاملين عن بُعد ومستثمري الإيجار السياحي، لكن تملك الأجانب فيها محدود بشدة. وتتفق أدلة مكاتب المحاماة التايلاندية على القواعد الجوهرية، وإن لم يكن أي من المصادر التي وجدناها صفحة حكومية رسمية، فتحقق لدى دائرة الأراضي أو محامٍ تايلاندي.

• الشقق (condominiums): يستطيع الأجنبي أن يملك وحدة تملكًا حرًا إن بقي التملك الأجنبي ضمن 49% من إجمالي مساحة المبنى القابلة للبيع. وقد تستنفد المشاريع الرائجة الحصة فلا يبقى سوى الإيجار الطويل.
• الأرض والمنازل: لا يستطيع الأجانب تملك الأرض تملكًا كاملًا. والإيجار محدود بـ30 عامًا، وأُفيد بأن قرارًا للمحكمة العليا في مارس 2025 أبطل ترتيب التجديد «30+30+30» الشائع منذ زمن.
• مقترحات الإصلاح: نوقش إيجار 99 عامًا وحصة أعلى 75% للشقق، لكن لم يُقر أي منهما حتى منتصف 2026 في المصادر التي وجدناها.
• هياكل الواجهة: يُفاد على نطاق واسع بأن استخدام شركة تايلاندية يملكها أصحاب أسماء مستعارة لتملك الأرض تحت إنفاذ مشدد منذ أواخر 2025. وهو خطر قانوني لا حل بديل.
• الأموال والرسوم: على المشترين إظهار أن مال الشراء أُدخل من الخارج بعملة أجنبية، باستخدام نموذج معاملة صرف أجنبي (Foreign Exchange Transaction) من بنك تايلاندي للتحويلات الأكبر. ورسم النقل 2% من القيمة المقدَّرة، وغالبًا يُقسم بين المشتري والبائع، ورسم دمغة 0.5% أو ضريبة أعمال محددة 3.3% يقعان غالبًا على البائع.

والنقطة العملية للمستثمر هي سيولة الخروج. فقلة المشترين وقيود الحصص ومدد الإيجار التي تقصر بمرور الوقت كلها تضغط على قيمة إعادة البيع، فانمذج سعر بيع متحفظًا لا الإيجار وحده.

دبي والإمارات: تملك حر ورفع مالي من المطورين

يستطيع الأجانب تملك العقار تملكًا حرًا في مناطق محددة في دبي، ورسم التسجيل 4% هو تكلفة المعاملة الرئيسية. وما يميز دبي هو التمويل: فخطط دفع المطورين تتيح للمشترين إعادة تدوير رأس المال دون إعادة تمويل، ولهذا نادرًا ما تُستخدم دورة الجسر والتجديد وإعادة التمويل على الطريقة البريطانية هناك. ونغطي الآليات في لماذا نادرًا ما يستخدم مستثمرو دبي BRRR. والمخاطر الرئيسية تأخر تسليم المشاريع على الخريطة وتكاليف رسوم الخدمات وسوق تتحرك مع النفط والسياحة والمعنويات العالمية.

إسبانيا والبرتغال واليونان: عهد الإقامة بالعقار ينتهي

كانت هذه الأسواق الثلاثة رائجة لأن شراء العقار كان يمنح تصريح إقامة. وقد ضعف هذا الجذب:

• إسبانيا: أُلغيت الإقامة الذهبية في 3 أبريل 2025، مع احتفاظ الحاملين الحاليين بحقوقهم. وضريبة 100% مقترحة على شراء العقار من غير المقيمين من خارج الاتحاد الأوروبي أُعلنت لكنها، بحسب تعليقات مكاتب المحاماة، لم تصبح قانونًا وتعثرت في البرلمان. ولم تُسحب رسميًا، فيبقى الخطر السياسي. وضريبة النقل الإقليمية مرتفعة في بعض المناطق، حتى 13% في كاتالونيا بمقياس تصاعدي، مع معدل أعلى لكبار الملاك.
• البرتغال: أُنهي مسار الإقامة الذهبية بالعقار في إصلاحات الإسكان لعام 2023، مع حقوق محدودة للحاملين الحاليين. وتحقق من الوضع الحالي لدى السلطات البرتغالية قبل الاعتماد على مقالات أقدم.
• اليونان: الإقامة الذهبية ما زالت موجودة لكن عتبات الاستثمار رُفعت في 2024 وتتفاوت الآن بحسب المنطقة، من نحو 250,000 يورو إلى 800,000 يورو بحسب الموقع ونوع المشروع. وتظهر أرقام حكومية نُشرت في 2026 هبوطًا حادًا في الطلبات الجديدة.

اليابان: تملك مفتوح وقواعد إبلاغ جديدة

لا يوجد في اليابان قانون يمنع الأجانب من تملك الأراضي أو المباني، وعوائد الإيجار في المدن الكبرى جذابة مقابل تكاليف اقتراض منخفضة، ولهذا تتكرر في القوائم المختصرة. والتغييرات الأخيرة تتعلق بالإبلاغ لا بالإذن. فعلى غير المقيمين الذين يقتنون عقارًا تقديم تقرير بعد الشراء بموجب قواعد الصرف الأجنبي خلال 20 يومًا، وتفيد أدلة الوكلاء ومكاتب المحاماة بأن الإعفاء لمساكن المشترين الخاصة انتهى في 1 أبريل 2026. ويُدخل كذلك إقرار جنسية عند التسجيل لجميع المشترين، وتعهد الائتلاف الحاكم بصياغة مشروع قانون عن التملك الأجنبي. فاعتبر اتجاه المسار أشد لا أخف.

كيف تقارن بريطانيا

بريطانيا مفتوحة للمشترين الأجانب، لكنها ليست رخيصة. فيدفع المشترون غير المقيمين في بريطانيا 2% إضافية فوق جميع معدلات SDLT السكنية الأخرى، ومنها المعدلات الأعلى للمساكن الإضافية، كما يبين GOV.UK لغير المقيمين. ويستطيع الأفراد المطالبة باسترداد الرسم الإضافي إن كانوا في بريطانيا 183 يومًا على الأقل خلال 365 يومًا متصلة ضمن سنتين من الشراء. ويُفرض الضريبة على ربح الإيجار هنا أيضًا، وتختلف القواعد للأفراد والشركات. ويغطي دليلنا عن الاستثمار العقاري الدولي في بريطانيا التمويل دون سجل ائتماني بريطاني وإدارة تجديد من الخارج، ويغطي دليل ضرائب الملاك في بريطانيا الجانب الضريبي.

وبالمقارنة مع ضريبة دخول سنغافورة 60% أو تعرض ضريبة التركات الأمريكية، فرسم بريطانيا الإضافي 2% متواضع، وسوق إعادة التمويل فيها تدعم إعادة تدوير رأس المال بما لا تفعله سنغافورة وتايلاند واليابان. وهذا جوهر نهجنا: تجديد مُدار في بريطانيا يتولى فيه فريق الامتثال والتمويل والمستأجرين للمستثمرين المقيمين في أماكن أخرى. وتشرح صفحة الشراكة لدينا كيف يعمل ذلك.

ستة فحوص قبل الشراء في الخارج

1. حقوق الملكية. هل يستطيع الأجنبي تملك السند كاملًا أو ضمن حصة أو بالإيجار الطويل فقط؟ وماذا يحدث إن تغيرت القواعد؟
2. تكلفة الدخول الإجمالية. أضف رسم الدمغة ورسوم التسجيل وعمولات الوكلاء والمحامين وأي رسم إضافي على الأجانب. واقسم المجموع على صافي الإيجار السنوي لترى مدة الاسترداد الحقيقية.
3. ضريبة الدخل. هل يُفرض الإيجار على الإجمالي أم الصافي؟ وهل يوجد احتجاز؟ وهل تخفضه معاهدة ضريبية مع بلدك، وهل ستحصل على اعتماد به حيث تقيم؟
4. ضريبة الخروج. ضريبة أرباح رأس المال والاحتجاز عند البيع مثل FIRPTA وأي رسم دمغة للبائع على إعادة البيع السريعة. انمذج الخروج قبل الدخول.
5. التركات والخلافة. قانون الميراث المحلي والحصص الإلزامية للورثة وأي ضريبة تركات على العقار المملوك لأجانب قد تحسم من سيؤول إليه الأصل.
6. التمويل والعملة. حدود LTV المحلية للأجانب وتكلفة الاقتراض بعملة أجنبية ومخاطر سعر الصرف على الإيجار وعائد البيع. ويبين مقالنا عن الرهون عبر الحدود ومخاطر العملة كيف قد يخفي سعر معلن منخفض خسارة أكبر.

شغّل الأرقام بـحاسبة عائد الإيجار ومحلل الصفقات لدينا باستخدام التكلفة الإجمالية لا السعر المعلن، لتكون المقارنة بين الأسواق عادلة.

أخطاء شائعة في الاستثمار العقاري الدولي

• مقارنة العوائد الإجمالية بين الدول. قد يعطي عائد إجمالي 6% مع احتجاز 30% ورسوم خدمات مرتفعة صافيًا أقل من عائد 4% بضريبة خفيفة.
• الشراء من أجل تأشيرة. أُغلقت برامج إقامة أو أُعيد تسعيرها أو أُلغيت خلال بضع سنوات. فلا تدع التأشيرة السبب الوحيد لنجاح حسبة عقار.
• استخدام صاحب اسم مستعار أو حل بديل. يشتد الإنفاذ في عدة أسواق، وقد يتركك هيكل ملكية معيب بلا شيء.
• تجاهل الخلافة. تنطبق ضريبة التركات وقواعد الحصص الإلزامية على الأصل أينما يقيم المالك.
• الوثوق بتسويق الوكلاء. يُدفع للمطورين والوكلاء عند الإتمام. فاحصل على مشورة ضريبية وقانونية ومسح مستقلة في بلد الشراء.

الأسئلة الشائعة

ما أفضل بلد للاستثمار العقاري الدولي؟

لا يوجد بلد أفضل وحيد. فسنغافورة تناسب حفظ الثروة بتكلفة دخول مرتفعة، والولايات المتحدة تناسب الحجم وإعادة تدوير رأس المال لكنها تحتاج إلى تخطيط ضريبي، ودبي تناسب الرفع المالي عبر خطط دفع المطورين، وبريطانيا تناسب من يريد نموًا قائمًا على التجديد بعملية مُدارة. والاختيار الصحيح يتوقف على إقامتك الضريبية وميزانيتك وأفقك الزمني.

هل يستطيع الأجانب شراء عقار في سنغافورة؟

نعم، لكن الشقق والوحدات الخاصة فقط مفتوحة عمومًا. فالمنازل مع الأرض تحتاج إلى موافقة حكومية، والإسكان العام مغلق عمومًا. ويدفع المشترون الأجانب ABSD بنسبة 60% على المشتريات السكنية، مع إعفاء محدود لمواطني شركاء تجارة حرة معينين.

هل يستطيع الأجانب تملك عقار في تايلاند؟

يستطيع الأجانب تملك وحدات الشقق تملكًا حرًا إن بقي التملك الأجنبي في المبنى ضمن 49% من إجمالي المساحة. ولا يستطيعون تملك الأرض تملكًا كاملًا، والإيجار محدود بـ30 عامًا. فتحقق من الحصة المتبقية للمبنى واحصل على مشورة قانونية تايلاندية قبل دفع عربون.

ما FIRPTA ومن يدفعها؟

FIRPTA هي احتجاز أمريكي عند بيع شخص أجنبي لعقار. ويحتجز المشتري 10% أو 15% من المبلغ المحقق بحسب السعر والاستخدام ويدفعها إلى IRS. وهي دفعة مقدمة مقابل الضريبة الفعلية للبائع، التي تُسوى في إقرار ضريبي أمريكي.

هل أدفع ضريبة تركات أمريكية إن كنت أملك منزلًا في الولايات المتحدة كغير مقيم؟

ربما. فالعقار الأمريكي أصل واقع في الولايات المتحدة لضريبة التركات، ويلزم إقرار حين تتجاوز هذه الأصول 60,000 دولار. وقد تبلغ المعدلات 40%، لذلك يستخدم غير المقيمين غالبًا موقفًا بموجب معاهدة ضريبية أو هيكل ملكية مناسبًا. فاحصل على مشورة قبل أن تشتري.

هل الإقامة الذهبية الإسبانية ما زالت متاحة؟

لا. ألغت إسبانيا الإقامة الذهبية للمتقدمين الجدد في 3 أبريل 2025. ويحتفظ الحاملون الحاليون بحقوقهم. وضريبة 100% المقترحة على المشترين غير المقيمين من خارج الاتحاد الأوروبي لم تصبح قانونًا.

هل تفرض بريطانيا رسمًا إضافيًا على المشترين الأجانب؟

نعم. يدفع غير المقيمين في بريطانيا رسم SDLT إضافيًا 2% فوق المعدلات السكنية الأخرى، ومنها المعدلات الأعلى للمساكن الإضافية، ويستطيع الأفراد المطالبة باستردادها إن استوفوا اختبار الوجود 183 يومًا خلال سنتين من الشراء.

أبرز النقاط

• لكل وجهة رائجة للاستثمار العقاري الدولي فخ مختلف: رسم دمغة الأجانب 60% في سنغافورة، والضرائب الأمريكية على الإيجار والبيع والوفاة، وقيود التملك في تايلاند، وتقلص برامج «التأشيرة مقابل العقار» في جنوب أوروبا.
• قارن الأسواق بحسب تكلفة الدخول الإجمالية وصافي العائد بعد الضريبة وتكلفة الخروج، لا السعر المعلن أو العائد الإجمالي.
• سنغافورة سوق حفظ ثروة؛ والولايات المتحدة السوق الرئيسية التي تعمل فيها إعادة تدوير رأس المال؛ وسيولة الخروج وقيود التملك في تايلاند تحتاجان إلى نمذجة متحفظة.
• تغيرت القواعد في 2025-26 في إسبانيا واليونان واليابان وتايلاند والولايات المتحدة، فتحقق من القانون الحالي مع مستشار محلي قبل الاعتماد على أي مقالة، ومنها هذه.
• رسم بريطانيا الإضافي 2% لغير المقيمين صغير بجانب عدة أسواق منافسة، وقد يناسب التجديد المُدار مستثمرين أجانب لا يستطيعون التواجد في الموقع.

هذه المقالة معلومات عامة وليست استشارة مالية أو ضريبية أو قانونية. وتختلف قواعد الضرائب والتملك بين الدول وتتغير كثيرًا وتتوقف على إقامتك وظروفك. وحيث استشهدنا بتعليقات مكاتب المحاماة أو الوكلاء بدل مصدر رسمي ذكرنا ذلك؛ فتحقق من كل رقم مع مستشار مؤهل في البلد المعني قبل أن تلتزم.