利物浦对比伦敦:哪里的数字对房产投资者更有利

为什么要比较利物浦和伦敦?

我们在两个城市都有业务,而哪个“更好”这个问题,在考虑把资金投向何处的投资者中不断出现。这样提问本身就是错的。利物浦和伦敦并不是在争夺同一个投资目标。它们解决的是不同的问题,有用的比较是看你实际面临的是哪个问题。

收益率与资本增值

两个市场最清晰的结构性差异,在于回报来自哪里。

利物浦始终能产生更高的净租金收入,因为相对购买价格,租金较高。伦敦的吸引力历来在于资本增值,这由受限的土地供应、国际资本及其全球城市的地位推动,尽管这种增长近年来比“伦敦永远上涨”的假设所暗示的更具周期性,也更缺乏保证。这两种模式都不是永远固定的,但它们在足够长的时间里足够可靠,足以塑造我们在两者之间分配资金的方式。

入场成本及其对风险的实际意义

两个城市之间的价格差距改变的不只是负担能力,它改变了每一笔交易的风险特征。

当装修超支、估值低于预期,或空置期比计划更长时,一笔£200,000的利物浦购买与一笔£500,000以上的伦敦购买,后果大不相同。利物浦每个项目的绝对资本风险更低,这意味着同一资金基础上可以并行开展更多交易,单个表现不佳的项目对组合的损害也成比例地更小。对于构建大量较小头寸、而不是把资金集中在少数较大头寸中的投资者,这是一项真正的优势。

伦敦更高的购买价格,还意味着以绝对金额计的印花税账单明显更大,甚至在适用任何额外房产附加税之前。关于它如何按比例放大,请参阅我们的印花税指南。对于杠杆交易,较低的入场价格也意味着绝对意义上更小的首付,对于在项目之间循环资金的投资者来说,这往往是比收益率本身更具约束力的限制。

利率上升如何以不同方式影响两个市场

按揭负担能力压力测试(贷款机构采用的利息覆盖率,即ICR)直接取决于租金与价格的比率,而这恰恰是两个市场分歧最大的地方。收益率6%的利物浦房产,比相对租金购买价格相同、收益率3.5%的伦敦房产,通过ICR压力测试要轻松得多,因为相对按揭可用的租金收入就是更多。在利率较高的环境中,这不是一个次要细节。它往往是一笔交易能否以合理贷款成价比获得按揭的分水岭,与房产的内在质量无关。特别是评估伦敦机会的投资者,应当按明显高于今天的利率,而不只是今天的实际利率,对融资做压力测试。

市场动态:真正驱动需求的是什么

利物浦

两所规模庞大、不断成长的大学是利物浦租赁需求的基石,同时若干区域持续进行再开发,生活成本远低于伦敦。从较昂贵城市迁来的专业人士很快就会注意到这一差距。这里的审批确实更简单:微观市场波动更少、价值更稳定、运营成本更可预测。不过它并非一律都是机会。再开发地区仍需对资金和进度做真正的尽职调查,而不是听信承诺,一些新建楼盘的区域供应过剩,压低了租金,增长也比成熟街道更慢。

伦敦

伦敦的需求来自其全球城市的地位:国际租客、企业租赁、跟不上庞大人口的住房供应,以及英国其他城市难以匹敌的交通便利。这种需求是真实的。难的是解读市场。表现在相邻邮编之间,更不用说各个行政区之间,摆动巨大,因此单一的“伦敦收益率”标题,可能掩盖了取决于具体微观市场的截然不同的结果。在这里,精细的本地知识比城市层面的平均值重要得多。

各城市特有的风险

• 利物浦:某些新建楼盘的局部供应过剩;再开发的时间线比宣传的更慢;一些地区可实现租金的上限,限制了装修能真正改变数字的幅度。
• 伦敦:每笔交易的绝对资本风险高得多;在计入融资成本和空置后,收益率可能留下很薄的利润空间,尤其是在较高利率下;以及在近期周期中确实具有周期性而非保证的资本增值故事。

我们实际如何在两者之间分配

我们把利物浦用于净租金收入和类似柴郡的租赁基本面,把伦敦用于战略性的、更高信念的资金布局,在这些布局中,我们对具体的微观市场有深入的本地知识。这不是一个通用公式,而反映了我们自己的资金状况和风险偏好。一位把月收入置于组合规模之上的投资者,可能会远为倾向利物浦及类似的地区性城市;一位拥有可观资金和长期视野的投资者,可能合理地向伦敦倾斜更多,前提是交易按现实的收益率和融资假设来审批,而不是假设历史上的增值无限持续。

常见问题

利物浦是出租投资的好城市吗?

对于注重收入的策略,一般是的:来自学生和专业人士的强劲租客需求、相对租金较低的入场价格,以及活跃的再开发计划,支撑着精心选择的地区的稳固毛收益率。与任何城市一样,在利物浦内部,地区的选择比城市层面的平均值更重要。

伦敦仍为投资者提供良好的资本增值吗?

在长期来看,历史上是的,但近年来增长比旧的“伦敦永远上涨”假设所暗示的更具周期性,也更取决于具体地点。对任何具体的增长预测都要保持真正的怀疑,并按今天的收益率和融资成本,而不是期望中的未来价格来审批交易。

哪个城市的印花税更低?

全国的百分比税率相同:不同的是英镑金额,因为伦敦较高的购买价格把交易的更多部分推入了更高的SDLT档位。实际上,在伦敦购买意味着对一处可比房产明显更大的印花税账单,而不是不同的税率结构。

首次投资者应该选择利物浦还是伦敦?

对于大多数资金有限的首次投资者,较低的入场价格和更高的净租金收入,使利物浦这样的地区性城市成为更容易学习做房东机制的地方,而不至于因为一次失误就造成财务灾难。这是一个起点性的观察,而不是规则。正确的答案仍取决于你具体的资金、目标和风险承受能力。

核心要点

• 利物浦偏重净租金收入:更高的收益率、更低的入场成本、更直接的审批。
• 伦敦历史上偏重资本增值,代价是明显更高的入场成本和更低的收益率。
• 在ICR压力测试中,更高的利率对低收益率的伦敦交易的挤压,比对高收益率的地区性交易更严重。
• 印花税的百分比税率全国相同。伦敦较高的价格只是意味着以英镑计的账单更大。
• 合适的城市取决于你的资金、目标和对集中风险的承受能力,而不是哪个“更好”。

本文反映了我们在两个市场的投资经验,仅供一般信息参考,不构成投资建议。房地产市场状况会变化,两个城市内各区域的表现差异显著。在投入资金之前,请自行进行本地调研。

为任一市场运行数字

无论你在权衡哪个城市,同样的纪律都适用:在承诺之前,为现实的收益率、融资成本和经过压力测试的负担能力建模。我们的租金收益率计算器为任何购买价格和租金计算毛收益率、净收益率、投入资金回报率和ICR压力测试,而我们的出租投资负担能力计算器则检查一笔具体交易在今天的利率和更高的压力利率下,是否满足贷款机构的标准。税务处理不会因城市而变,但无论如何都会改变真实回报。我们的英国房东税务指南涵盖了无论你落脚哪个市场都适用的所得税、第24条、资本利得税和有限公司问题。