Ви купуєте нерухомість (з іпотекою або без) і самостійно здаєте її на короткий термін. Дохідність та зростання вартості активу належать вам.
Валова Дохідність
15.10%
Валовий річний дохід: £33,215
Лише орієнтовно. Фактична заповнюваність, вартість за ніч та витрати відрізняються залежно від локації та сезону. Вартість іпотеки передбачає лише відсотки, стандартні умови buy-to-let/оренди для відпочинку. Не є фінансовою консультацією.
Що Робить Цей Інструмент
Цей інструмент розраховує реальну дохідність нерухомості на Airbnb або короткостроковій оренді (сервісному житлі) — не просто базову вартість за ніч, а те, що фактично залишається після врахування прибирання, комісій платформ, управління та поточних витрат.
Спочатку оберіть стратегію: Купівля, якщо ви володієте нерухомістю (з іпотекою або без), або Рент-ту-Рент, якщо ви орендуєте її у власника та здаєте на короткий термін. У режимі Купівлі почніть із ціни покупки, середньої вартості за ніч та заповнюваності для швидкої валової дохідності, потім увімкніть "Врахувати витрати", щоб додати іпотеку, прибирання, комісії OTA, комісії за управління, муніципальний податок, комунальні послуги, страхування та облаштування меблями — саме тоді чиста дохідність, дохідність на капітал та стрес-тест ICR стають значущими. У режимі Рент-ту-Рент немає ціни покупки чи іпотеки — лише оренда, яку ви платите власнику, плюс ті самі поточні витрати — і головний показник тут це ваш чистий місячний прибуток.
Як Працює Розрахунок
Валовий річний дохід = (вартість за ніч × заброньовані ночі) + (плата за прибирання × кількість заїздів). Заброньовані ночі = 365 × рівень заповнюваності. Кількість заїздів = заброньовані ночі ÷ середня тривалість проживання.
Чистий дохід віднімає кожну реальну поточну витрату. Витрата на проживання залежить від стратегії: відсотки за іпотекою (лише відсотки) у режимі Купівлі, або місячна оренда, яку ви платите власнику, у режимі Рент-ту-Рент. В обох режимах далі віднімаються комісія платформи (% від валового доходу), комісія за управління (% від орендного доходу, без прибирання), фактична вартість прибирання за заїзд, муніципальний податок, земельна рента/сервісний збір, комунальні послуги, страхування та вартість меблів/облаштування, розподілена на період амортизації — усе показано за місяць, оскільки саме так ці витрати реально плануються.
Дохідність на капітал ("Дохідність на Капітал") та стрес-тест ICR застосовуються лише до стратегії Купівлі, оскільки обидва вимірюються відносно депозиту та іпотеки, яких не існує в Рент-ту-Рент. ICR перевіряє валовий дохід відносно річної вартості іпотеки за вимогою кредитора — іпотеки для короткострокової оренди менш стандартизовані, ніж buy-to-let, тому багато кредиторів все ще оцінюють платоспроможність за умовним довгостроковим орендним доходом, а не фактичним доходом від короткострокової оренди; уточніть у свого кредитора.
Розрахунковий Приклад
Візьмемо квартиру за £220,000, здану на Airbnb за середньою ціною £120/ніч, заповнюваність 65%, середнє проживання 3 ночі, куплену з іпотекою 75% LTV під 5.5% лише відсотки.
- Ціна покупки: £220,000
- Заброньовані ночі: 365 × 65% = 237 ночей
- Дохід за ночі: 237 × £120 = £28,440
- Заїзди: 237 ÷ 3 = 79 на рік (близько 6.6 на місяць)
- Дохід від прибирання: 79 × £60 = £4,740
- Валовий річний дохід: £33,180
- Валова дохідність: 33,180 ÷ 220,000 × 100 = 15.1%
Після іпотеки (£165,000 × 5.5% = £9,075), комісії платформи (3% = £995), вартості прибирання (79 × £45 = £3,555), муніципального податку, комунальних послуг, страхування та амортизації меблів, чиста дохідність зазвичай виявляється значно нижчою за валовий показник — саме тому важливо прорахувати повну структуру витрат перед вкладенням капіталу.
Часті Запитання
Чи справді дохідність Airbnb вища за довгострокову оренду?
Валова дохідність добре керованої короткострокової оренди часто вища за довгострокову оренду, але чиста дохідність швидко звужує розрив — прибирання, комісії платформ, управління, меблі, комунальні послуги та вищий простій з'їдають базовий показник. Порівняйте чисту дохідність тут із нашим Калькулятором Дохідності Оренди для чесного порівняння.
Чи потрібен дозвіл на будівництво або ліцензія для короткострокової оренди?
Залежить від локації. Багато районів Лондона обмежують короткострокову оренду 90 ночами на рік без дозволу на будівництво, а деякі місцеві органи влади Великої Британії впроваджують схеми ліцензування короткострокової оренди. Зверніть увагу: нерухомість, яка комерційно здається 140+ днів на рік в Англії, може оцінюватися за бізнес-ставками замість муніципального податку — що завдяки пільгам для малого бізнесу може звести його до нуля, тож перевірте у VOA. Завжди уточнюйте місцеві правила, перш ніж припускати, що цілорічна короткострокова оренда дозволена.
У чому різниця між платою за прибирання з гостя та вартістю прибирання?
Плата за прибирання з гостя — це те, що гість сплачує як частину бронювання (дохід). Вартість прибирання — це те, що ви фактично платите прибиральнику за заїзд (витрата). Вони рідко однакові — цей калькулятор відстежує обидва показники окремо, щоб ви бачили реальну маржу, а не просто припускали, що вони компенсують одне одного.
Чи прийме мій іпотечний кредитор дохід від короткострокової оренди?
Не завжди за стандартними ставками buy-to-let. Деякі кредитори повністю виключають використання під короткострокову оренду, інші вимагають спеціалізований іпотечний продукт для оренди для відпочинку чи сервісного житла, а багато оцінюють платоспроможність за умовним довгостроковим орендним доходом, а не фактичним доходом від Airbnb. Проконсультуйтеся зі спеціалізованим брокером, перш ніж припускати, що застосовуються стандартні умови BTL.
Чи враховує цей калькулятор сезонність?
Ні — він використовує єдину середню заповнюваність та вартість за ніч протягом року. Реальний дохід від короткострокової оренди сезонний (вищий влітку/у свята, нижчий поза сезоном), тому сприймайте результат як річне середнє значення, а не помісячний прогноз.
Чи потрібен дозвіл власника на суборенду через Airbnb за угодою Рент-ту-Рент?
Так — майже завжди. Стандартна оренда житла забороняє суборенду та короткострокове використання, якщо власник не надав чіткої письмової згоди, зазвичай через договір комерційної оренди або угоду рент-ту-рент, а не стандартний договір оренди. Робота без такої згоди може порушити умови оренди, анулювати іпотеку чи страхування власника, а в деяких випадках становити незаконну суборенду. Завжди укладайте письмову угоду рент-ту-рент перед тим, як розміщувати оголошення про нерухомість, якою ви не володієте.