Ліцензування HMO в Англії: обов'язкові, додаткові та вибіркові правила

Ліцензія HMO — це дозвіл, який рада надає на здавання будинку з багатоквартирним проживанням, і помилка з ліцензуванням є однією з найдорожчих, яких може припуститися орендодавець. Правила суттєво змінилися в жовтні 2018 року, а оскільки ради накладають власні схеми поверх національної, потреба в ліцензії залежить не менше від місцевої влади, ніж від самої нерухомості. Цей гід пояснює, що вважається HMO, три типи ліцензування, стандарти кімнат і безпеки, прив'язані до ліцензії, та штрафи за порушення.

Що вважається HMO

Будинок з багатоквартирним проживанням (HMO) — це нерухомість, яку здають щонайменше трьом особам, що утворюють більше ніж одне домогосподарство і спільно користуються приміщеннями, як-от кухня, ванна чи туалет. «Домогосподарство» — це одна особа або члени однієї родини, які живуть разом, тож троє неспоріднених орендарів — це три домогосподарства, а пара рахується як одне. За цим визначенням типовий спільний будинок для професіоналів чи студентів є HMO навіть із лише трьома орендарями.

Бути HMO і потребувати ліцензії — два різні питання. Кожна нерухомість, здана п'ятьом чи більше особам у двох чи більше домогосподарствах, потребує обов'язкової ліцензії, але менший HMO потребує її лише там, де рада запровадила додаткове ліцензування. Тип нерухомості також має планувальний вимір, розглянутий нижче.

Три типи ліцензування HMO

В Англії діють три схеми, що перекриваються, і нерухомість може підпадати під будь-яку з них:

Оскільки додаткові та вибіркові схеми є місцевими й обмеженими в часі, єдиний надійний спосіб дізнатися — перевірити сайт ради за конкретним поштовим індексом ще до купівлі чи здавання. Почати можна з сервісу ліцензій HMO на GOV.UK, який спрямує вас до потрібної місцевої влади. Обов'язкова схема діє для всіх кваліфікованих HMO незалежно від поверхів з 1 жовтня 2018 року, тож старіші джерела, що згадують тест «три поверхи», застаріли.

Розміри кімнат і стандарти, прив'язані до ліцензії

Обов'язкова ліцензія HMO несе національні мінімальні стандарти кімнат. Спальня для одного дорослого має бути щонайменше 6,51 квадратного метра, а спальня для двох дорослих — щонайменше 10,22 квадратного метра. Будь-яка кімната менша за 4,64 квадратного метра не може використовуватися як спальне приміщення, і власник ліцензії має повідомити раду про кімнати меншого розміру. Повні стандарти викладені в урядовому керівництві з реформи ліцензування HMO.

Окрім розмірів кімнат, ліцензія накладає умови щодо кількості орендарів, забезпечення кухнями й ванними на відповідну кількість мешканців, газової та електричної безпеки, димових і чадних сигналізаторів та вивезення відходів. Ради також можуть застосовувати власні стандарти зручностей, тож дві однакові за розміром нерухомості можуть бути ліцензовані на різну кількість орендарів у різних районах.

Як подати заявку, збори і термін дії

Ви подаєте заявку до місцевої ради, призначаєте менеджера (зазвичай орендодавця чи агента), який має бути «належною й відповідною особою» (fit and proper person), і сплачуєте збір, який дуже різниться — часто від кількох сотень до понад тисячі фунтів — і діє до п'яти років. Закладайте ліцензію в бюджет, коли моделюєте угоду HMO, бо це реальна витрата проти дохідності, а не одноразова формальність. Щоб побачити, як ліцензування, управління та простої впливають на дохід від покімнатної оренди, прорахуйте цифри в нашому калькуляторі дохідності HMO перед тим, як брати на себе зобов'язання.

Штрафи за HMO без ліцензії

Експлуатація ліцензованого HMO без ліцензії є кримінальним правопорушенням, а фінансові наслідки суворі. Рада може накласти цивільний штраф до £30,000 як альтернативу переслідуванню або переслідувати за необмеженим штрафом. Орендарі чи рада можуть подати заяву на наказ про повернення оренди, що змусить вас повернути до 12 місяців орендної плати. Найважливіше: ви не можете подати дійсне повідомлення про виселення без вини за Section 21, поки нерухомість має бути ліцензована, але не є, тож ви втрачаєте й контроль над володінням. Ці штрафи накопичуються, і саме тому ліцензування перевіряють першим при будь-якому придбанні HMO.

Дозвіл на планування та Article 4

Ліцензування окреме від планування. Малий HMO на трьох-шістьох осіб належить до планувального класу C4, і на більшій частині країни ви можете переобладнати сімейний будинок (C3) на малий HMO за правами дозволеної забудови без заявки на планування. Однак багато рад видали директиву Article 4, яка скасовує ці права у визначених районах, тобто вам потрібен дозвіл на планування, щоб створити навіть малий HMO. Більші HMO на сім чи більше осіб завжди потребують дозволу на планування. Перевірте і ліцензійний стан, і чи діє директива Article 4, перш ніж купувати нерухомість для переобладнання.

Часті запитання

Чи потрібна ліцензія для тризкімнатного спільного будинку?

Лише якщо рада запровадила схему додаткового чи вибіркового ліцензування для цього району. Троє неспоріднених орендарів роблять його HMO, але обов'язкова схема починається з п'яти осіб, тож будинок на трьох орендарів потребує ліцензії лише за місцевою схемою.

Чи важить досі кількість поверхів для обов'язкового ліцензування?

Ні. Стару вимогу щодо трьох чи більше поверхів скасовано 1 жовтня 2018 року. Обов'язкова ліцензія HMO тепер діє для будь-якого кваліфікованого HMO на п'ять чи більше осіб у двох чи більше домогосподарствах, навіть для одноповерхової квартири.

Скільки коштує ліцензія HMO?

Збори встановлює кожна рада, і вони дуже різняться — часто від кількох сотень до понад тисячі фунтів, а ліцензія діє до п'яти років. Перевіряйте графік зборів конкретної ради, бо національної цифри немає.

Яка різниця між додатковим і вибірковим ліцензуванням?

Додаткове ліцензування охоплює менші HMO, не охоплені обов'язковою схемою. Вибіркове ліцензування охоплює все приватно орендоване житло у визначеному районі, незалежно від того, чи є воно HMO. Нерухомість може підпадати під одне, обидва чи жодне залежно від розташування.

Чи можуть мене оштрафувати за здавання HMO без ліцензії?

Так. Ради можуть накласти цивільний штраф до £30,000 або переслідувати за необмеженим штрафом, орендарі можуть повернути до 12 місяців оренди через наказ про повернення оренди, і ви не можете подати дійсне повідомлення за Section 21, поки не маєте ліцензії.

Ключові висновки

• Обов'язкова ліцензія HMO потрібна для будь-якого HMO на п'ять чи більше осіб у двох чи більше домогосподарствах, незалежно від поверхів, з жовтня 2018 року.
• Ради запроваджують додаткове ліцензування для менших HMO і вибіркове для всієї оренди, тож будинок на трьох орендарів все одно може потребувати ліцензії.
• Національні мінімуми кімнат — 6,51 квадратного метра для одного дорослого і 10,22 квадратного метра для двох; кімнати менші за 4,64 квадратного метра не можуть бути спальнями.
• HMO без ліцензії загрожує цивільним штрафом до £30,000, наказом про повернення оренди на 12 місяців і втратою Section 21.
• Ліцензування окреме від планування: перевірте директиву Article 4 перед переобладнанням сімейного будинку на HMO.

Ця стаття — загальна інформація для Англії, а не юридична консультація. Визначення HMO, схеми ліцензування та стандарти різняться в Уельсі, Шотландії та Північній Ірландії і змінюються з часом. Підтвердьте актуальний стан у відповідній місцевій раді та на GOV.UK перед здаванням чи переобладнанням нерухомості.