Nieruchomość poniżej wartości rynkowej: jak znaleźć, zweryfikować i sfinansować transakcje BMV w Wielkiej Brytanii

"30% poniżej wartości rynkowej" to jedno z najczęstszych haseł w brytyjskim marketingu nieruchomości. Czasem to prawda. Często "wartość rynkowa" w tym zdaniu to nadzieja sprzedawcy, szacunek sourcera lub cena ofertowa, która nigdy nie doprowadziła do sprzedaży. Nieruchomość poniżej wartości rynkowej jest dobrą transakcją tylko wtedy, gdy wartość jest prawdziwa, powód rabatu jest prawdziwy, a liczby nadal się spinają po opłaceniu zakupu i naprawy. Ten przewodnik wyjaśnia, jak odróżnić prawdziwą nieruchomość BMV od twierdzenia marketingowego.

Co oznacza nieruchomość poniżej wartości rynkowej?

Liczy się definicja, której używa rzeczoznawca kredytodawcy. Rzeczoznawcy RICS pracują według międzynarodowej definicji wartości rynkowej: szacowanej kwoty, za jaką nieruchomość powinna zostać sprzedana w dniu wyceny pomiędzy chętnym kupującym a chętnym sprzedającym, w transakcji na warunkach rynkowych, po właściwym marketingu, przy czym obie strony działają świadomie i bez przymusu.

Dwie części tej definicji wyjaśniają niemal każdą prawdziwą nieruchomość BMV. "Po właściwym marketingu" oznacza, że nieruchomość była wystawiona na rynek przez normalny okres. "Bez przymusu" oznacza, że żadna ze stron nie jest zmuszona do działania. Gdy sprzedawca musi sprzedać szybko lub nie może właściwie wypromować nieruchomości, może zaakceptować mniej niż wartość rynkowa. To luka, w którą wchodzi kupujący BMV.

Czym wartość rynkowa nie jest: ceną ofertową na portalu, "szacowaną wartością" na zautomatyzowanej stronie, ceną, za jaką podobne mieszkanie sprzedano trzy lata temu, ani kwotą zasugerowaną przez agenta sprzedawcy, by zdobyć zlecenie.

Dlaczego istnieją nieruchomości poniżej wartości rynkowej?

Prawdziwy rabat BMV prawie zawsze ma wyjaśnienie, które możesz zweryfikować. Najczęstsze to:

• Szybkość i pewność. Sprzedawca z terminem, na przykład z powodu łańcucha transakcji, rozwodu lub długu, może zaakceptować mniej od kupującego, który sfinalizuje w kilka tygodni z własnych środków lub kredytem pomostowym.
• Probate i sprzedaże spadkowe. Wykonawcy testamentu często stawiają czystą, szybką sprzedaż ponad ostatnie kilka procent wartości, zwłaszcza gdy kilku spadkobierców chce rozliczyć spadek.
• Zbycie portfela. Wynajmujący sprzedający kilka nieruchomości naraz może wycenić je tak, by sprzedać w jednej transakcji, zamiast promować każdą osobno.
• Zarządcy i egzekucje. Kredytodawcy i zarządcy LPA muszą odzyskać dług, a nie maksymalizować cenę.
• Stan. Nieruchomość wymagająca prac może nie kwalifikować się do kredytu hipotecznego, co eliminuje większość kupujących i obniża cenę.
• Problemy prawne lub leasingowe. Krótki leasing, wadliwy tytuł prawny lub brakujące zgody zawężają grono kupujących, dopóki ktoś tego nie naprawi.
• Aukcje. Nieruchomość sprzedana pod młotek bez zainteresowania ceną minimalną może pójść poniżej wartości, choć aukcyjne ceny wywoławcze to liczby marketingowe, a nie wyceny. Omówiliśmy to w czego nauczyliśmy się, kupując na aukcjach.

Problemy do naprawienia a problemy trwałe

To rozróżnienie oddziela dobrą nieruchomość BMV od złej. Jeśli rabat wynika z czegoś, co możesz naprawić, jak stan, krótki leasing, który możesz przedłużyć, lub presja czasowa sprzedawcy, wartość jest do odzyskania. Jeśli wynika z czegoś trwałego, jak niestandardowa konstrukcja, której kredytodawcy nie tkną, mieszkanie nad hałaśliwym lokalem z jedzeniem na wynos lub wada konstrukcyjna, to niska cena może po prostu być prawidłową wartością rynkową nieruchomości z takim problemem i nie ma rabatu do przechwycenia.

Jak zweryfikować twierdzenie o nieruchomości BMV

Każde twierdzenie BMV powinno przejść poniższe kontrole. Żadna nie jest droga, a większość zajmuje mniej niż godzinę.

1. Pobierz ceny sprzedaży. Price Paid Data HM Land Registry zawiera zrealizowane sprzedaże w Anglii i Walii. Szukaj tego samego typu nieruchomości na tej samej ulicy lub osiedlu w ciągu ostatnich 12 miesięcy.
2. Porównaj cenę za stopę kwadratową. Rejestr EPC zawiera powierzchnię większości domów. Podzielenie ceny sprzedaży przez powierzchnię usuwa zniekształcenie porównywania dużego mieszkania z małym.
3. Przeczytaj tytuł prawny. Wyciąg z rejestru tytułów HM Land Registry kosztuje £7 w serwisie informacji o nieruchomościach. Pokazuje właściciela, ewentualny kredyt hipoteczny i często ostatnio zapłaconą cenę. Sprzedawca, który kupił trzy miesiące temu za mniej niż twoja "obniżona" cena, to sygnał ostrzegawczy.
4. Zrozum powód sprzedawcy. Rabat potrzebuje komercyjnej logiki. "Sprzedawca jest zmotywowany" nie jest wyjaśnieniem. "Wykonawcy testamentu muszą rozdzielić spadek przed końcem roku podatkowego" jest.
5. Porozmawiaj z lokalnymi agentami. Zapytaj dwóch lub trzech agentów, za ile nieruchomość sprzedałaby się w obecnym stanie i po pracach. Wiedzą, co się sprzedało, także sprzedaże jeszcze niezarejestrowane.
6. Zleć własną wycenę lub inspekcję przed wymianą umów, jeśli rabat jest kluczowy dla twojego planu.

Lista kontrolna due diligence nieruchomości BMV

Zanim uznasz transakcję za prawdziwie poniżej wartości rynkowej, potwierdź:

• Sprzedaże porównywalne: porównania są świeże, lokalne i naprawdę porównywalne.
• Różnice między nieruchomościami: uwzględniłeś rozmiar, stan, piętro, parking, formę własności i inne istotne różnice.
• Powód rabatu: powód sprzedawcy da się udokumentować, a nie tylko opisać jako "zmotywowany".
• Stan: prace są wycenione na podstawie ofert wykonawców lub dowodów z inspekcji, a nie domysłów.
• Sytuacja prawna: tytuł, warunki leasingu, zgody i ograniczenia sprawdzono pod kątem wszystkiego, co wpływa na wartość.
• Finansowanie: odsetki, opłaty przygotowawcze, wyceny i koszty wyjścia są zamodelowane na realnych liczbach.
• Wycena: niezależny rzeczoznawca miałby obronną podstawę dla wartości rynkowej, której używasz.
• Wyjście: istnieje realistyczna droga sprzedaży lub refinansowania, jeśli oczekiwana wartość nie zostanie osiągnięta.
• Pośrednicy: sprawdzono działalność każdego sourcera, warunki opłat, rejestrację AML i program rozpatrywania skarg.

Im bardziej uzasadnienie inwestycji zależy od deklarowanego rabatu, tym bardziej niezależnie powinieneś go zweryfikować.

Czy rabat BMV przetrwa koszty?

Rabat BMV jest mierzony względem wartości rynkowej. Twój zysk jest mierzony względem całkowitego kosztu. To różne liczby.

Weźmy mieszkanie kupione za £200 000 przy poprawnie uzasadnionej wartości rynkowej £240 000. Rabat £40 000 wygląda zdrowo. Ale stamp duty według stawek mieszkaniowych plus 5% dopłata na dodatkowe nieruchomości, opłaty prawne i za inspekcję, odsetki od bridgingu i opłaty przygotowawcze, koszty utrzymania podczas prac i same prace mogą łatwo pochłonąć połowę lub więcej. Jeśli planem jest refinansowanie, to rzeczoznawca kredytodawcy, a nie rabat na papierze, decyduje, ile twoich pieniędzy wróci.

Zamodeluj całą transakcję, zanim się zobowiążesz. Nasz kalkulator stamp duty podaje podatek od zakupu, a Deal Analyser przelicza cały przypadek flip, BRRR lub buy-to-let z finansowaniem, pracami i opłatami.

Jak kredytodawcy traktują nieruchomości poniżej wartości rynkowej?

Kredytodawców obchodzi to samo co ciebie. Przy zakupie większość kredytodawców hipotecznych pożycza względem niższej z ceny zakupu i wyceny, więc rabat zwykle nie zwiększa tego, ile możesz pożyczyć pierwszego dnia. Wartość staje się użyteczna dopiero przy refinansowaniu, a wielu kredytodawców buy-to-let nie refinansuje po nowej wartości, dopóki nie posiadasz nieruchomości od sześciu miesięcy. Nasz przewodnik po wycenach hipotecznych wyjaśnia, jak rzeczoznawca waży dowody porównawcze, a porównanie kredytodawców BRRR pokazuje, kto refinansuje wcześniej.

Kredytodawcy przyglądają się też uważnie transakcjom, w których cena mocno odbiega od wartości. Bądź gotów wyjaśnić rabat dowodami. Przejrzysta dokumentacja z jasnym powodem rabatu jest znacznie łatwiejsza do sfinansowania niż dopracowana prezentacja bez wyjaśnienia.

Kupowanie nieruchomości BMV przez sourcera nieruchomości

Wiele transakcji BMV jest sprzedawanych przez sourcerów nieruchomości, którzy pobierają opłatę za ich znalezienie. Niektórzy są doskonali. Zanim komukolwiek zapłacisz, sprawdź, czy działa legalnie:

• Nadzór antypraniem pieniędzy. Firmy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, do których należy większość sourcerów, muszą być zarejestrowane w HMRC do nadzoru nad praniem pieniędzy. Działanie bez rejestracji jest przestępstwem.
• Program rozpatrywania skarg (redress scheme). Sourcerzy zajmujący się nieruchomościami mieszkalnymi powinni należeć do zatwierdzonego programu, takiego jak The Property Ombudsman lub Property Redress Scheme.
• Ubezpieczenie od odpowiedzialności zawodowej i rejestracja ochrony danych to dalsze oznaki firmy, która spodziewa się istnieć w przyszłym roku.

Nigdy nie płać dużej bezzwrotnej opłaty rezerwacyjnej, zanim nie zobaczysz dowodów stojących za wyceną. Nasz artykuł o czerwonych flagach w transakcjach nieruchomościowych omawia sygnały ostrzegawcze dokładniej.

Sprzedaż z najmem zwrotnym jest regulowana

Niektóre transakcje "BMV" polegają na kupnie domu od osoby w trudnej sytuacji finansowej, która następnie zostaje jako najemca. To uregulowana umowa sale and rent back, regulowana przez organ nadzoru finansowego od 1 lipca 2009 roku. Zorganizowanie lub zawarcie takiej umowy bez autoryzacji jest przestępstwem. Jeśli transakcja tak wygląda, wycofaj się, chyba że dostawca jest autoryzowany w rejestrze FCA.

Najczęściej zadawane pytania

Co to jest dobry rabat poniżej wartości rynkowej?

Nie ma stałego procentu. Rabat 10% z jasnym powodem i mocnymi dowodami cen sprzedaży jest lepszy niż deklarowany rabat 30% względem nieuzasadnionego szacunku. Oceniaj nieruchomość BMV na podstawie dowodów i liczb netto, a nie nagłówkowej liczby.

Czy mogę dostać kredyt hipoteczny na podstawie wartości rynkowej, a nie zapłaconej ceny?

Zwykle nie przy samym zakupie. Większość kredytodawców pożycza względem niższej z ceny i wyceny. Dodatkową wartość zwykle uzyskujesz przy refinansowaniu, często po sześciu miesiącach posiadania.

Czy transakcje z nieruchomościami BMV to oszustwo?

Nie z natury. Prawdziwe nieruchomości BMV istnieją wszędzie tam, gdzie sprzedawcy potrzebują szybkości lub pewności. Problemem jest marketing: termin jest często stosowany do transakcji, w których "wartość rynkowa" jest zawyżona. Zweryfikuj wartość i powód samodzielnie.

Skąd pochodzą prawdziwe nieruchomości BMV?

Z sprzedaży spadkowych i probate, egzekucji i sprzedaży zarządców, zbycia portfeli, aukcji oraz nieruchomości z naprawialnym stanem lub problemami leasingowymi. Bezpośrednie relacje z lokalnymi agentami i solicitorami są zwykle lepszym źródłem niż masowo reklamowane listy transakcji.

Jak obliczyć rabat BMV?

Odejmij cenę zakupu od uzasadnionej wartości rynkowej, a następnie podziel przez uzasadnioną wartość rynkową, aby uzyskać procent. Zakup za £200 000 przy uzasadnionej wartości £240 000 to rabat £40 000, czyli 16,7%. Kluczowe słowo to uzasadniona: wartość rynkowa musi być poparta sprzedażami porównywalnymi lub profesjonalną wyceną, a nie ceną docelową.

Czy zakup BMV może pomóc w strategii BRRR?

Może, ponieważ kupno poniżej wartości zostawia miejsce na to, by refinansowanie zwróciło więcej twojego kapitału. Ale uwolniona kwota zależy od wyceny i kryteriów kredytodawcy, często po sześciu miesiącach posiadania. Rabat przy zakupie nie gwarantuje, że kredytodawca uwolni różnicę.

O co zapytać sourcera nieruchomości w sprawie transakcji BMV?

Zapytaj, jak ustalono wartość rynkową i które zrealizowane sprzedaże ją potwierdzają, dlaczego sprzedawca akceptuje cenę, jakie prace lub problemy prawne istnieją, jakie są pełne koszty zakupu i finansowania, jakie są warunki opłaty i zwrotu oraz do jakiego nadzorcy AML i programu skarg należy firma.

Najważniejsze wnioski

• Nieruchomość poniżej wartości rynkowej jest kupiona za mniej, niż według niezależnego rzeczoznawcy jest warta, a nie za mniej niż cena ofertowa lub szacunek internetowy.
• Prawdziwy rabat BMV ma weryfikowalną przyczynę, taką jak szybkość, probate, stan lub problem leasingowy.
• Rabat spowodowany trwałym problemem to zwykle po prostu uczciwa wycena, a nie okazja.
• Weryfikuj za pomocą cen sprzedaży HM Land Registry, powierzchni EPC, rejestru tytułów i lokalnych agentów.
• Sprawdź, czy rabat przetrwa stamp duty, opłaty, prace i koszty finansowania oraz czy każdy sourcer jest zarejestrowany w AML i należy do programu skarg.

Ten artykuł to informacje ogólne, a nie porada finansowa ani prawna. Wartości nieruchomości, kryteria kredytodawców i twoja sytuacja podatkowa zależą od twoich okoliczności. Zasięgnij niezależnej porady i zleć własną wycenę, zanim zaufasz deklarowanemu rabatowi.