Licenze HMO in Inghilterra: guida per i proprietari a licenze obbligatorie, additional e selective
Cosa conta come HMO, quando serve una licenza obbligatoria, additional o selective, gli standard delle stanze e le sanzioni per chi affitta una HMO senza licenza in Inghilterra.
Risposta rapida: In Inghilterra devi avere una licenza HMO obbligatoria se il tuo immobile è affittato a cinque o più persone che formano due o più nuclei e che condividono una cucina o un bagno, a prescindere dal numero di piani. Molti council applicano anche l'additional licensing (che copre le HMO più piccole di tre o quattro persone) e il selective licensing (che copre tutti gli affitti privati in un'area designata), quindi una casa con tre inquilini può comunque richiedere una licenza. Le licenze durano fino a cinque anni, le tariffe variano per council e affittare una HMO senza licenza rischia una sanzione civile fino a £30,000, un rent repayment order fino a 12 mesi di canone e la perdita del diritto di notificare un preavviso di Section 21.
Una licenza HMO è il permesso che un council concede per affittare una casa in occupazione multipla (house in multiple occupation), e sbagliare la licenza è uno degli errori più costosi che un proprietario possa commettere. Le regole sono cambiate in modo sostanziale nell'ottobre 2018, e poiché i council sovrappongono propri schemi a quello nazionale, se ti serva una licenza dipende tanto dall'autorità locale quanto dall'immobile. Questa guida spiega cosa conta come HMO, i tre tipi di licenza, gli standard di stanze e sicurezza collegati a una licenza e le sanzioni per chi sbaglia.
Cosa conta come HMO
Una house in multiple occupation è un immobile affittato ad almeno tre persone che formano più di un nucleo e che condividono servizi come cucina, bagno o toilette. Un "nucleo" (household) è una persona singola o i membri della stessa famiglia che vivono insieme, quindi tre coinquilini non imparentati sono tre nuclei, mentre una coppia conta come uno. Secondo questa definizione, una tipica casa condivisa di professionisti o studenti è una HMO anche quando ospita solo tre inquilini.
Essere una HMO e aver bisogno di una licenza sono due domande diverse. Ogni immobile affittato a cinque o più persone in due o più nuclei richiede una licenza obbligatoria, ma una HMO più piccola ne ha bisogno solo dove il council ha introdotto l'additional licensing. Il tipo di immobile ha anche una dimensione urbanistica, trattata più avanti.
I tre tipi di licenza HMO
L'Inghilterra applica tre schemi sovrapposti, e un immobile può rientrare in uno qualsiasi di essi:
| Tipo di licenza | Cosa copre | Chi la stabilisce |
|---|---|---|
| Licenza HMO obbligatoria | Qualsiasi HMO affittata a 5 o più persone in 2 o più nuclei che condividono servizi, qualunque sia il numero di piani | Regola nazionale, si applica ovunque |
| Additional licensing | HMO più piccole (tipicamente 3-4 persone) in un'area designata | Council locale |
| Selective licensing | Tutte le abitazioni di proprietà privata in affitto in un'area designata, HMO o no | Council locale |
Poiché gli schemi additional e selective sono locali e a durata limitata, l'unico modo affidabile per saperlo è controllare il sito web del council per il codice postale esatto prima di comprare o affittare. Puoi partire dal servizio GOV.UK sulla licenza house in multiple occupation, che ti indirizza all'autorità locale giusta. Lo schema obbligatorio si applica a tutte le HMO idonee a prescindere dai piani dal 1° ottobre 2018, quindi le guide più vecchie che citano un test dei "tre piani" sono obsolete.
Dimensioni delle stanze e standard collegati a una licenza
Una licenza HMO obbligatoria comporta standard minimi nazionali per le stanze. Una camera usata da un adulto deve essere di almeno 6,51 metri quadrati e una camera usata da due adulti di almeno 10,22 metri quadrati. Una stanza sotto i 4,64 metri quadrati non può essere usata come alloggio per dormire, e il titolare della licenza deve comunicare al council le stanze sotto quella dimensione. Gli standard completi sono illustrati nella guida del governo sulla riforma delle licenze HMO.
Oltre alle dimensioni delle stanze, una licenza impone condizioni sul numero di inquilini, sulla dotazione di cucine e bagni per il numero di occupanti, sulla sicurezza di gas ed elettricità, sugli allarmi di fumo e monossido di carbonio e sui rifiuti. I council possono inoltre applicare i propri standard di servizi, quindi due immobili della stessa dimensione possono essere autorizzati per numeri diversi di inquilini in borough diversi.
Come fare richiesta, tariffe e durata
Fai richiesta al council locale, indichi un gestore (di solito il proprietario o l'agente) che deve essere una "persona idonea e adatta" (fit and proper person) e paghi una tariffa che varia molto, comunemente da diverse centinaia a oltre mille sterline, e dura fino a cinque anni. Metti a budget la licenza quando modelli un'operazione HMO, perché è un costo reale contro il rendimento e non una formalità una tantum. Per vedere come licenze, gestione e vacanze incidono sul rendimento di un affitto a stanze, passa i numeri nel nostro calcolatore del rendimento HMO prima di impegnarti.
Sanzioni per una HMO senza licenza
Gestire una HMO soggetta a licenza senza averla è un reato penale, e le conseguenze finanziarie sono severe. Un council può imporre una sanzione civile fino a £30,000 in alternativa al procedimento penale, oppure perseguire con una multa illimitata. Gli inquilini o il council possono richiedere un rent repayment order che ti obblighi a restituire fino a 12 mesi di canone. In modo cruciale, non puoi notificare un valido preavviso di sfratto senza colpa Section 21 mentre l'immobile dovrebbe avere una licenza e non ce l'ha, quindi perdi anche il controllo del possesso. Queste sanzioni si cumulano, ed è per questo che la licenza è la prima cosa verificata in qualsiasi acquisizione di HMO.
Permesso urbanistico e Article 4
La licenza è separata dall'urbanistica. Una piccola HMO per tre-sei persone rientra nella classe d'uso urbanistica C4, e in gran parte del paese puoi convertire una casa familiare (C3) in una piccola HMO con i permitted development rights senza una richiesta urbanistica. Tuttavia molti council hanno emesso una Article 4 direction che elimina quei diritti in aree designate, il che significa che serve un permesso urbanistico per creare anche una piccola HMO. Le HMO più grandi di sette o più persone richiedono sempre il permesso urbanistico. Controlla sia la posizione sulle licenze sia se si applica una Article 4 direction prima di comprare un immobile da convertire.
Domande frequenti
Mi serve una licenza per una casa condivisa con tre camere?
Solo se il council applica uno schema di additional o selective licensing che copre quell'area. Tre inquilini non imparentati la rendono una HMO, ma lo schema obbligatorio parte da cinque persone, quindi una casa con tre inquilini richiede una licenza solo con uno schema locale.
Il numero di piani conta ancora per la licenza obbligatoria?
No. Il vecchio requisito di tre o più piani è stato rimosso il 1° ottobre 2018. Una licenza HMO obbligatoria si applica ora a qualsiasi HMO idonea di cinque o più persone in due o più nuclei, anche un appartamento a un solo piano.
Quanto costa una licenza HMO?
Le tariffe sono fissate da ciascun council e variano molto, spesso da qualche centinaio di sterline a oltre mille, e una licenza dura fino a cinque anni. Controlla la tabella delle tariffe del council specifico, poiché non esiste una cifra nazionale.
Qual è la differenza tra additional e selective licensing?
L'additional licensing copre le HMO più piccole non rientranti nello schema obbligatorio. Il selective licensing copre tutte le abitazioni private in affitto in un'area designata, siano o no HMO. Un immobile può rientrare in uno, in entrambi o in nessuno a seconda di dove si trova.
Posso essere multato per aver affittato una HMO senza licenza?
Sì. I council possono imporre una sanzione civile fino a £30,000 o perseguire con una multa illimitata, gli inquilini possono recuperare fino a 12 mesi di canone con un rent repayment order e non puoi notificare un valido preavviso di Section 21 senza licenza.
Punti chiave
- Una licenza HMO obbligatoria è richiesta per qualsiasi HMO di cinque o più persone in due o più nuclei, a prescindere dai piani, dall'ottobre 2018.
- I council applicano l'additional licensing per le HMO più piccole e il selective licensing per tutti gli affitti, quindi una casa con tre inquilini può comunque richiedere una licenza.
- I minimi nazionali per le stanze sono 6,51 metri quadrati per un adulto e 10,22 metri quadrati per due; le stanze sotto i 4,64 metri quadrati non possono essere camere da letto.
- Una HMO senza licenza rischia una sanzione civile fino a £30,000, un rent repayment order di 12 mesi e la perdita della Section 21.
- La licenza è separata dall'urbanistica: controlla l'eventuale Article 4 direction prima di convertire una casa familiare in HMO.
Questo articolo è un'informazione generale per l'Inghilterra, non consulenza legale. Le definizioni di HMO, gli schemi di licenza e gli standard differiscono in Galles, Scozia e Irlanda del Nord e cambiano nel tempo. Conferma la posizione attuale con il council locale competente e GOV.UK prima di affittare o convertire un immobile.