Warum sind die Luxusimmobilienpreise in London gefallen? Die wahren Gründe

Wie stark sind die Preise im Londoner Luxussegment tatsächlich gefallen?

Die Zahlen sind drastisch für einen Markt, der jahrzehntelang eine Einbahnstraße für globales Kapital war.

Das betrifft speziell das Prime- und Luxussegment. Der britische Massenmarkt (die Mittelpreisobjekte, in denen die meisten Selbstnutzer und Buy-to-Let-Investoren tatsächlich handeln) hat nichts Vergleichbares erlebt. Die Kräfte, die das obere Ende nach unten ziehen, haben weitgehend nichts mit den Kräften zu tun, die die Preise für ein Reihenhaus mit drei Schlafzimmern in Manchester oder eine Zweizimmerwohnung in London Zone 3 bestimmen.

Kein Wohnungsproblem: ein Steuer- und Politikproblem

Das Wertversprechen von Prime Central London war jahrzehntelang einfach: politische Stabilität, Rechtsstaatlichkeit, englischsprachige Gerichte und ein Steuerregime, das wohlhabenden ausländischen Eigentümern erlaubte, britische Immobilien als einen Vermögenswert in einem globalen Portfolio zu halten, ohne mit dem weltweiten Vermögen voll steuerpflichtig zu werden. Mehrere Regierungen haben das letzte Jahrzehnt damit verbracht, diesen letzten Baustein Budget für Budget abzubauen. Die Immobilie selbst hat sich nicht verändert. Verändert hat sich die Wirtschaftlichkeit, sie als Nichtansässiger oder Non-Dom zu besitzen.

Der Stapel an Stamp Duty

Keine einzelne Änderung der Stamp Duty hat den Prime-Markt gebrochen. Es ist die Anhäufung von vier getrennten Reformen, die sich seit 2014 übereinander gelegt haben. Die aktuellen Sätze, einschließlich des Zuschlags von 5 % für zusätzliche Wohnimmobilien und des Zuschlags von 2 % für Nichtansässige, stehen auf der GOV.UK-Seite zu den SDLT-Sätzen.

Legt man die aktuellen Schichten übereinander, kann ein nicht in Großbritannien Ansässiger, der ein Zweithaus in Prime Central London kauft, einem Grenz-SDLT-Satz von bis zu 19 % auf den obersten Teil des Preises gegenüberstehen. Eine Gesellschaft oder eine andere nicht natürliche Person, die eine hochwertige Wohnimmobilie kauft, zahlt pauschal 17 %. Bei einem Haus für £10 Mio. läuft die Stamp-Duty-Rechnung in die Millionen, noch vor Rechtskosten, Maklergebühren oder einem einzigen Pfund Sanierung: eine Kostenbasis, die es für denselben Käufer vor einem Jahrzehnt schlicht nicht gab.

Das Ende des Non-Dom-Status: Wegfall des Kernanreizes

Die größere strukturelle Veränderung ist, was mit dem Non-Dom-Steuerregime geschah, nicht die Stamp Duty. Ab dem 6. April 2025 wurde das jahrhundertealte Non-Dom-System abgeschafft. Die Remittance Basis (die nicht in Großbritannien domizilierten Ansässigen erlaubte, ausländische Einkünfte und Gewinne außerhalb der britischen Besteuerung zu halten, solange das Geld im Ausland blieb) wurde durch ein neues Regime für ausländische Einkünfte und Gewinne (FIG) ersetzt, das ausländische Einkünfte und Gewinne nur in den ersten vier Jahren des britischen Wohnsitzes einer Person freistellt. Danach werden weltweite Einkünfte und Gewinne in Großbritannien voll steuerpflichtig, genau wie für jeden, der hier geboren wurde.

Die Erbschaftsteuer änderte sich noch grundlegender. Sie wechselte von einem Domizil-basierten zu einem Wohnsitz-basierten System: Wer in 10 der vorangegangenen 20 Steuerjahre in Großbritannien ansässig war, ist jetzt ein „Long-term Resident“ und haftet für die britische Erbschaftsteuer auf seinen gesamten weltweiten Nachlass, einschließlich zuvor in Offshore-Trusts abgeschirmter Vermögenswerte. Für eine Familie, die ein £15-Mio.-Haus in Knightsbridge gerade deshalb kaufte, weil London ihr erlaubte, den Rest ihres Vermögens außerhalb des britischen Steuernetzes zu halten, hat sich diese Rechnung völlig verändert. Das Londoner Haus ist keine reibungsarme Art mehr, eine britische Basis zu halten, sondern ein Vermögenswert in einem voll steuerpflichtigen britischen Nachlass.

Die Bedrohung durch die Mansion Tax

Ein neuer High Value Council Tax Surcharge (weithin als „Mansion Tax“ bezeichnet) soll ab April 2028 gelten und fügt für Häuser mit einem Wert über £2 Mio. einen jährlichen Mindestzuschlag von rund £2,500 hinzu, der über dieser Schwelle mit dem Wert steigt. Er beginnt erst in ein paar Jahren, doch die Preise in Prime Central London reagieren bereits jetzt darauf. Käufer rechnen bei einem Angebot heute künftige laufende Haltekosten ein, und Eigentümer, die abwägen, ob sie vor oder nach dem Start verkaufen, haben einen Anreiz, jetzt zu verkaufen statt zu warten: dasselbe vorwegnehmende Verkaufsmuster, das der Markt im Vorfeld des Zuschlags für zusätzliche Wohnimmobilien 2016 sah.

Weniger wohlhabende Käufer, Punkt

Über die konkreten Steueränderungen hinaus ist der Käuferkreis selbst geschrumpft. Das Tier-1-Investorenvisum (ein Weg, der jahrelang global mobile vermögende Personen nach Großbritannien brachte, von denen viele später Prime-Immobilien kauften) wurde im Februar 2022 für neue Antragsteller geschlossen. Unabhängig davon prognostizierte der Wealth-Migration-Bericht 2025 von Henley & Partners für Großbritannien einen Nettoabfluss von rund 16.500 vermögenden Personen im Jahr 2025, den größten derartigen Abfluss, den das Unternehmen aus einem einzelnen Land verzeichnet hat, wobei die Abschaffung des Non-Dom-Status, Änderungen bei der Erbschaftsteuer und allgemeine fiskalische Unsicherheit als Haupttreiber genannt wurden. Ehrlich anzumerken: Diese Zahl beruht auf Umfragen und nicht auf amtlichen Migrationsdaten und wurde deshalb kritisiert, stimmt aber der Tendenz nach mit dem überein, was Makler vor Ort und die Preisdaten des Land Registry berichten.

Verkäufer jagen einem fallenden Markt hinterher

Die Gesamtwirkung zeigt sich am deutlichsten im Verhalten der Verkäufer. Bei fast 4 von 10 Häusern, die derzeit in Londons teuersten Postleitzahlen inseriert sind, wurde der Angebotspreis seit Markteintritt mindestens einmal gesenkt, nach rund einem Drittel ein Jahr zuvor. Das Transaktionsvolumen in Prime Central London fiel im zweiten Halbjahr 2025 gegenüber dem ersten Halbjahr um 31 %. Das ist das Muster eines Marktes, in dem sich Verkäufer noch an ein neues Preisniveau anpassen, nicht eines, in dem die Käufer einfach verschwunden sind. Es gibt weiter einen Markt, nur zu spürbar niedrigeren Preisen und nach einem längeren, stärker verhandelten Verkaufsprozess, als Verkäufer in Prime Central London gewohnt waren.

Werden die Preise in Prime Central London sich erholen?

Prognostiker sind sich weitgehend einig, dass sich der Rückgang verlangsamt, statt sich weiter zu beschleunigen. Savills erwartet 2026 ein Jahr relativer Stabilität, mit einer allmählichen, anhaltenden Erholung in den Prime-Wohnimmobilienmärkten in den folgenden fünf Jahren. Die eigene Prognose von Knight Frank sank von einem erwarteten Anstieg um 2,5 % 2026 auf ungefähr stagnierend, nachdem 2025 auf -4 % nach unten korrigiert werden musste, weil der Markt seine früheren Prognosen immer wieder unterbot. Die ehrliche Zusammenfassung: Die meisten seriösen Prognostiker erwarten heute, dass Prime Central London um 2026 seinen Boden findet und nicht im Tempo der letzten zwei Jahre weiter fällt, doch niemand prognostiziert eine schnelle Rückkehr zu den Höchstwerten von 2014, denn die Steueränderungen hinter dem Rückgang sind nicht vorübergehend.

Was das bedeutet, wenn Sie in Prime Central London kaufen oder verkaufen

Für Verkäufer ist die Preisgestaltung auf oder leicht unter den aktuellen Vergleichsdaten, nicht bei der Zahl des Vorjahres, das, was in diesem Markt tatsächlich Verkäufe abschließt. Überhöhte Preise bedeuten jetzt typischerweise ein abgestandenes Inserat und eine größere Senkung später. Für Käufer hat sich die Rechnung umgedreht: ein Markt mit echtem Verhandlungsspielraum, mehr Auswahl und weniger Konkurrenz durch ausländische Käufer ohne Finanzierung als zu jedem Zeitpunkt des letzten Jahrzehnts. Wer auf diesem Niveau kauft, muss weiterhin den vollständigen Steuerstapel modellieren (SDLT-Zuschläge, das FIG-Regime falls relevant und die Mansion Tax 2028, wenn die Immobilie über £2 Mio. liegt), bevor er annimmt, dass der heutige Angebotspreis die echten Besitzkosten sind.

Warum wir in diesem Segment nicht mitspielen

Nichts davon berührt den Teil des Marktes, in dem wir tatsächlich tätig sind. Die Preisrückgänge in Prime Central London sind eine Geschichte über globales Vermögen, Non-Dom-Steuerplanung und Vermögenswerte im Millionenbereich, nicht über die Mittelpreis-Immobilien mit hochwertiger Ausstattung, die wir kaufen, sanieren und vermieten. Die Mieternachfrage nach einem gut sanierten Haus mit zwei oder drei Schlafzimmern in London oder Liverpool hängt in keiner Weise davon ab, ob eine Non-Dom-Familie in Kensington verkauft. Wenn überhaupt, lässt ein schwächeres oberes Marktende, das die Aufmerksamkeit der Investoren von „Trophäen“-Immobilien abzieht, disziplinierte, einkommensorientierte Mittelpreis-Deals im Vergleich attraktiver erscheinen, nicht weniger.

Häufig gestellte Fragen

Wie stark sind die Immobilienpreise in Prime Central London gefallen?

Etwa 26 % unter dem Höchststand von 2014 (Stand 2026), wobei sich der Rückgang 2025 und bis 2026 beschleunigt hat, statt sich abzuflachen.

Fällt der gesamte Londoner Immobilienmarkt oder nur das Luxussegment?

Nur das Luxus- und Prime-Segment. Der Massenmarkt Londons und Großbritanniens hat nichts Vergleichbares an Rückgang erlebt. Die Ursachen sind speziell für Immobilien im Höchstwertbereich und das Eigentum von Nichtansässigen/Non-Doms.

Warum war die Änderung des Non-Dom-Steuerstatus für die Immobilienpreise so wichtig?

Sie beseitigte den Kerngrund, aus dem viele wohlhabende ausländische Käufer Londoner Immobilien als reibungsarme Basis nutzten: Ab April 2025 sind ausländische Einkünfte und Gewinne nur noch in den ersten vier Jahren des britischen Wohnsitzes einer Person geschützt, und die britische Erbschaftsteuer gilt jetzt für den gesamten weltweiten Nachlass eines Long-term Residents.

Was ist die „Mansion Tax“ und wann beginnt sie?

Ein hoher Council-Tax-Zuschlag auf Häuser mit einem Wert über £2 Mio., der mindestens rund £2,500 pro Jahr hinzufügt und ab April 2028 gelten soll. Der Markt preist die künftigen Kosten bereits vor diesem Datum ein.

Wie viel Stamp Duty zahlt ein nicht in Großbritannien Ansässiger auf ein Zweithaus in London?

Potenziell bis zu 19 % auf den obersten Teil des Preises, wenn der Standardsatz, der Zuschlag von 5 % für zusätzliche Wohnimmobilien und der Zuschlag von 2 % für Nichtansässige zusammengelegt werden.

Werden sich die Preise in Prime Central London erholen?

Die meisten großen Prognostiker erwarten, dass der Markt um 2026 seinen Boden findet, gefolgt von einer langsamen Erholung über mehrere Jahre, keine schnelle Rückkehr zu den Höchstpreisen von 2014, da die Steueränderungen hinter dem Rückgang nicht vorübergehend sind.

Betrifft das Buy-to-Let-Immobilien im Mittelpreissegment?

Nicht wesentlich. Die Kräfte, die Prime Central London nach unten ziehen (Non-Dom-Steuerreform, Zuschläge bei der Stamp Duty auf Häuser im Millionenbereich, Vermögensmigration), haben weitgehend nichts mit der Mietnachfrage und den Preisen zu tun, die die Renditen im Mittelpreis-Buy-to-Let bestimmen.

Wichtigste Erkenntnisse

• Prime Central London liegt rund 26 % unter dem Höchststand von 2014, und der Rückgang hat sich 2025 und 2026 beschleunigt, nicht stabilisiert.
• Vier Zuschläge bei der Stamp Duty haben sich seit 2014 aufgestapelt und heben den Grenzsatz für das Londoner Zweithaus eines Nichtansässigen auf bis zu 19 %.
• Die Abschaffung des Non-Dom-Status im April 2025 beseitigte die steuerliche Logik, die Londoner Immobilien für global vermögende Eigentümer attraktiv machte.
• Eine „Mansion Tax“ auf Häuser über £2 Mio. kommt im April 2028, und die Preise passen sich bereits vorab an.
• Für Großbritannien wird einer der größten Nettoabflüsse vermögender Personen aller Länder prognostiziert, zusammen mit der Schließung des Tier-1-Investorenvisums.
• Prognostiker erwarten, dass der Markt um 2026 seinen Boden findet, mit einer langsamen Erholung statt einem Rückprall auf das Niveau von 2014.
• Das ist eine Geschichte des Prime-/Luxussegments. Sie spiegelt nicht wider, was im Massenmarkt und Mittelpreissegment der britischen Immobilien geschieht.