HMO-Lizenzierung in England: Obligatorische, Additional und Selective Licensing erklärt
Ob ein Wohnhaus mit mehreren Mietern eine HMO-Lizenz braucht, hängt von der Mieterzahl und dem Council ab. Hier sind die Systeme Mandatory, Additional und Selective Licensing, die Raumgrößenstandards und die Strafen bei Fehlern.
Kurzantwort: In England brauchen Sie eine obligatorische HMO-Lizenz (Mandatory HMO Licence), wenn Ihre Immobilie an fünf oder mehr Personen aus zwei oder mehr Haushalten vermietet wird, die sich Küche oder Bad teilen, unabhängig von der Zahl der Stockwerke. Viele Councils betreiben außerdem eine Additional Licensing (für kleinere HMOs mit drei oder vier Personen) und eine Selective Licensing (für alle privaten Mietobjekte in einem ausgewiesenen Gebiet), sodass auch ein Haus mit drei Mietern eine Lizenz brauchen kann. Lizenzen gelten bis zu fünf Jahre, die Gebühren variieren je nach Council, und die Vermietung eines nicht lizenzierten HMO riskiert eine zivilrechtliche Strafe von bis zu £30,000, eine Rent Repayment Order über bis zu 12 Monatsmieten und den Verlust Ihres Rechts, eine Section-21-Kündigung auszusprechen.
Eine HMO-Lizenz ist die Erlaubnis, die ein Council für die Vermietung eines Hauses mit mehreren Bewohnern (House in Multiple Occupation, HMO) erteilt. Fehler bei der Lizenzierung gehören zu den teuersten, die ein Vermieter machen kann. Die Regeln haben sich im Oktober 2018 wesentlich geändert, und weil Councils ihre eigenen Systeme auf das nationale aufsetzen, hängt die Lizenzpflicht ebenso von der Behörde wie von der Immobilie ab. Dieser Leitfaden erklärt, was als HMO gilt, die drei Arten der Lizenzierung, die mit einer Lizenz verbundenen Raum- und Sicherheitsstandards und die Strafen bei Verstößen.
Was als HMO gilt
Ein House in Multiple Occupation ist eine Immobilie, die an mindestens drei Personen vermietet wird, die mehr als einen Haushalt bilden und Einrichtungen wie Küche, Bad oder Toilette teilen. Ein „Haushalt“ ist eine einzelne Person oder Mitglieder derselben Familie, die zusammenleben. Drei nicht verwandte Mitbewohner sind also drei Haushalte, ein Paar dagegen einer. Nach dieser Definition ist eine typische Wohngemeinschaft aus Berufstätigen oder Studierenden auch dann ein HMO, wenn sie nur drei Mieter hat.
HMO zu sein und eine Lizenz zu brauchen sind zwei verschiedene Fragen. Jede Immobilie, die an fünf oder mehr Personen aus zwei oder mehr Haushalten vermietet wird, braucht eine obligatorische Lizenz, ein kleineres HMO braucht aber nur dann eine, wenn das Council eine Additional Licensing eingeführt hat. Die Immobilienart hat zudem eine planungsrechtliche Dimension, die weiter unten behandelt wird.
Die drei Arten der HMO-Lizenzierung
England kennt drei sich überlappende Systeme, und eine Immobilie kann von jedem erfasst werden:
| Lizenzart | Was sie abdeckt | Wer sie festlegt |
|---|---|---|
| Mandatory HMO Licence (obligatorische Lizenz) | Jedes HMO mit 5+ Personen aus 2+ Haushalten, die Einrichtungen teilen, unabhängig von der Stockwerkszahl | Nationale Regel, gilt überall |
| Additional Licensing | Kleinere HMOs (typischerweise 3-4 Personen) in einem ausgewiesenen Gebiet | Örtliches Council |
| Selective Licensing | Alle privat vermieteten Wohnungen in einem ausgewiesenen Gebiet, HMO oder nicht | Örtliches Council |
Da Additional und Selective Licensing lokal und befristet sind, ist der einzig verlässliche Weg, vor Kauf oder Vermietung auf der Website des Councils für die genaue Postleitzahl nachzusehen. Sie können beim GOV.UK-Dienst für HMO-Lizenzen beginnen, der Sie zur richtigen örtlichen Behörde weiterleitet. Das obligatorische System gilt seit dem 1. Oktober 2018 für alle qualifizierenden HMOs unabhängig von der Stockwerkszahl, ältere Hinweise auf einen „Drei-Stockwerke“-Test sind also überholt.
Raumgrößen und Standards einer Lizenz
Eine obligatorische HMO-Lizenz bringt nationale Mindeststandards für Räume mit. Ein von einem Erwachsenen genutztes Schlafzimmer muss mindestens 6,51 Quadratmeter groß sein, ein von zwei Erwachsenen genutztes mindestens 10,22 Quadratmeter. Ein Raum unter 4,64 Quadratmetern darf nicht als Schlafraum dienen, und der Lizenzinhaber muss dem Council Räume unterhalb dieser Größe melden. Die vollständigen Standards stehen in den Hinweisen der Regierung zur Reform der HMO-Lizenzierung.
Zusätzlich zu den Raumgrößen legt eine Lizenz Auflagen fest zur Zahl der Mieter, zur Ausstattung mit Küchen und Bädern im Verhältnis zur Zahl der Bewohner, zu Gas- und Elektrosicherheit, Rauch- und Kohlenmonoxidmeldern sowie zum Abfall. Councils können zudem eigene Ausstattungsstandards anwenden, sodass zwei gleich große Immobilien in verschiedenen Boroughs für unterschiedlich viele Mieter lizenziert werden können.
Antrag, Gebühren und Laufzeit
Sie beantragen die Lizenz beim örtlichen Council, benennen einen Manager (meist der Vermieter oder Verwalter), der eine „geeignete und zuverlässige Person“ (fit and proper person) sein muss, und zahlen eine stark variierende Gebühr, häufig mehrere hundert bis über tausend Pfund; die Lizenz gilt bis zu fünf Jahre. Planen Sie die Lizenz ein, wenn Sie einen HMO-Deal kalkulieren, denn sie ist ein echter Kostenfaktor gegenüber der Rendite und keine einmalige Formalität. Wie sich Lizenz, Verwaltung und Leerstand auf die Rendite einer zimmerweisen Vermietung auswirken, sehen Sie mit unserem HMO-Renditerechner, bevor Sie sich festlegen.
Strafen für ein nicht lizenziertes HMO
Der Betrieb eines lizenzpflichtigen HMO ohne Lizenz ist eine Straftat, und die finanziellen Folgen sind gravierend. Ein Council kann anstelle einer Strafverfolgung eine zivilrechtliche Strafe von bis zu £30,000 verhängen oder eine Geldstrafe in unbegrenzter Höhe einklagen. Mieter oder das Council können eine Rent Repayment Order beantragen, die Sie zur Rückzahlung von bis zu 12 Monatsmieten zwingt. Entscheidend: Solange die Immobilie lizenziert sein müsste und es nicht ist, können Sie keine wirksame Section-21-Kündigung (Kündigung ohne Verschulden) aussprechen, verlieren also auch die Kontrolle über den Besitz. Diese Strafen kumulieren, weshalb die Lizenzierung bei jedem HMO-Erwerb als Erstes geprüft wird.
Planning Permission und Article 4
Die Lizenzierung ist vom Planungsrecht getrennt. Ein kleines HMO für drei bis sechs Personen fällt in die Nutzungsklasse C4, und in weiten Teilen des Landes können Sie ein Familienhaus (C3) im Rahmen der Permitted-Development-Rechte ohne Bauantrag in ein kleines HMO umwandeln. Viele Councils haben jedoch eine Article 4 Direction erlassen, die diese Rechte in ausgewiesenen Gebieten aufhebt, sodass selbst für ein kleines HMO eine Planning Permission nötig ist. Größere HMOs mit sieben oder mehr Personen brauchen stets eine Planning Permission. Prüfen Sie sowohl die Lizenzlage als auch, ob eine Article 4 Direction gilt, bevor Sie eine Immobilie zum Umbau kaufen.
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich eine Lizenz für ein Wohnhaus mit drei Schlafzimmern?
Nur wenn das Council in diesem Gebiet eine Additional oder Selective Licensing betreibt. Drei nicht verwandte Mieter machen es zu einem HMO, doch das obligatorische System beginnt bei fünf Personen, ein Haus mit drei Mietern braucht also nur nach einem örtlichen System eine Lizenz.
Spielt die Zahl der Stockwerke für die obligatorische Lizenz noch eine Rolle?
Nein. Die frühere Voraussetzung von drei oder mehr Stockwerken entfiel am 1. Oktober 2018. Eine obligatorische HMO-Lizenz gilt jetzt für jedes qualifizierende HMO mit fünf oder mehr Personen aus zwei oder mehr Haushalten, auch für eine Wohnung auf einer Etage.
Was kostet eine HMO-Lizenz?
Die Gebühren legt jedes Council selbst fest, sie variieren stark, oft von einigen hundert Pfund bis über tausend, und eine Lizenz gilt bis zu fünf Jahre. Prüfen Sie die Gebührenordnung des jeweiligen Councils, einen nationalen Wert gibt es nicht.
Was ist der Unterschied zwischen Additional und Selective Licensing?
Additional Licensing deckt kleinere HMOs ab, die das obligatorische System nicht erfasst. Selective Licensing deckt alle privat vermieteten Wohnungen in einem ausgewiesenen Gebiet ab, ob HMO oder nicht. Je nach Lage kann eine Immobilie unter eines, beide oder keines fallen.
Kann ich für die Vermietung eines nicht lizenzierten HMO bestraft werden?
Ja. Councils können eine zivilrechtliche Strafe von bis zu £30,000 verhängen oder eine unbegrenzte Geldstrafe einklagen, Mieter können über eine Rent Repayment Order bis zu 12 Monatsmieten zurückfordern, und ohne Lizenz können Sie keine wirksame Section-21-Kündigung aussprechen.
Wichtigste Erkenntnisse
- Eine obligatorische HMO-Lizenz ist seit Oktober 2018 für jedes HMO mit fünf oder mehr Personen aus zwei oder mehr Haushalten erforderlich, unabhängig von den Stockwerken.
- Councils betreiben Additional Licensing für kleinere HMOs und Selective Licensing für alle Mietobjekte, sodass auch ein Haus mit drei Mietern eine Lizenz brauchen kann.
- Die nationalen Mindestgrößen betragen 6,51 Quadratmeter für einen Erwachsenen und 10,22 Quadratmeter für zwei. Räume unter 4,64 Quadratmetern dürfen keine Schlafzimmer sein.
- Ein nicht lizenziertes HMO riskiert eine zivilrechtliche Strafe von bis zu £30,000, eine Rent Repayment Order über 12 Monate und den Verlust von Section 21.
- Die Lizenzierung ist vom Planungsrecht getrennt: Prüfen Sie vor dem Umbau eines Familienhauses zum HMO, ob eine Article 4 Direction gilt.
Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen für England und ist keine Rechtsberatung. HMO-Definitionen, Lizenzsysteme und Standards unterscheiden sich in Wales, Schottland und Nordirland und ändern sich im Lauf der Zeit. Bestätigen Sie die aktuelle Lage beim zuständigen Council und bei GOV.UK, bevor Sie eine Immobilie vermieten oder umbauen.