Netto-Rendite
0.68%
Brutto-Rendite: 8.49% · Bruttomonatsmiete: £2,475
Jährliche Kosten
Vergleich HMO vs. Einzelvermietung
Nur zur Veranschaulichung. Lizenzpflichten (verpflichtende HMO-Lizenz ab 5 Bewohnern aus mindestens 2 Haushalten, dazu zusätzliche/selektive Lizenzsysteme, die viele Kommunen für kleinere HMOs betreiben) und Gebühren unterscheiden sich je nach Kommune. Klären Sie dies mit Ihrer Kommune, bevor Sie einen Betrag annehmen. Die Hypothekenkosten gehen von reiner Zinszahlung aus. Keine Finanzberatung.
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Was dieser Rechner leistet
Dieses Tool ermittelt die reale Brutto- und Netto-Rendite für ein House in Multiple Occupation (HMO), eine einzelne Immobilie, die zimmerweise an nicht verwandte Mieter vermietet wird, unter Berücksichtigung der für diese Strategie typischen Kosten: HMO-Lizenzgebühren, im Namen der Mieter gezahlte Nebenkosten und Verwaltungsgebühren, die üblicherweise höher liegen als bei einer normalen Einzelvermietung.
Geben Sie die Anzahl vermietbarer Zimmer, die Miete pro Zimmer und die erwartete Belegung ein, um die Bruttomiete zu erhalten, und addieren Sie dann Lizenz, Nebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung und Hypothekenkosten für Netto-Rendite und Rendite auf das eingesetzte Geld. Der Vergleichsbereich unten zeigt den Renditevorsprung gegenüber der Vermietung derselben Immobilie an einen Haushalt.
So funktioniert die Berechnung
Bruttomonatsmiete = Anzahl Zimmer × Miete pro Zimmer × Belegungsquote. Die Belegung berücksichtigt Leerstandszeiten zwischen Mietern. Ein HMO mit 5 Zimmern bei 90 % Belegung vermietet im Jahresdurchschnitt effektiv 4,5 Zimmer.
Die Netto-Rendite zieht alle jährlichen Kosten von der jährlichen Bruttomiete ab: Nebenkosten (bei Vermietung inklusive), die HMO-Lizenzgebühr, die Verwaltungsgebühr (% der Bruttomiete, HMOs liegen üblicherweise bei 10-15 %, über den 8-12 % einer Einzelvermietung, da mehr Mieter mehr laufende Verwaltung bedeuten), Instandhaltung, Versicherung und Hypothekenzinsen.
Der HMO-Renditevorsprung vergleicht die Brutto-Rendite mit einer entsprechenden Einzelvermietungsmiete für dieselbe Immobilie: die Zahl, die den zusätzlichen Aufwand für Lizenzierung, Verwaltung und Mieterwechsel bei mehreren Mietverhältnissen statt einem rechtfertigt.
Rechenbeispiel
Ein HMO mit 5 Schlafzimmern, für 350.000 £ gekauft, für 550 £ pro Zimmer bei 90 % Belegung vermietet, inklusive Nebenkosten von 400 £/Monat.
- Bruttomonatsmiete: 5 × 550 £ × 90 % = 2.475 £ (29.700 £/Jahr)
- Nebenkosten (inklusive): 400 £ × 12 = 4.800 £
- HMO-Lizenz: 1.000 £
- Verwaltung (12 %): 3.564 £
- Instandhaltung + Versicherung: 2.200 £
- Hypothek (75 % LTV, 6,0 % nur Zinsen): 262.500 £ × 6,0 % = 15.750 £
- Jährliche Gesamtkosten: 27.314 £
Die Brutto-Rendite beträgt 8,49 %, die Netto-Rendite nach allen HMO-spezifischen Kosten aber nur 0,68 %, verglichen mit einer Brutto-Rendite von 5,14 %, wenn dieselbe Immobilie für 1.500 £/Monat an einen Haushalt vermietet würde, ein Renditevorsprung von +3,35 Prozentpunkten für den Betrieb als HMO, noch ohne den zusätzlichen Verwaltungsaufwand zu gewichten.
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich eine Lizenz, um ein HMO zu betreiben?
In England ist für jede Immobilie, die an 5 oder mehr Mieter aus 2 oder mehr Haushalten mit gemeinsam genutzten Einrichtungen vermietet wird, unabhängig von der Größe eine verpflichtende HMO-Lizenz erforderlich. Viele Kommunen betreiben außerdem zusätzliche oder selektive Lizenzsysteme für kleinere HMOs (schon ab 3 Mietern) in ihrem Gebiet. Klären Sie dies immer mit der Kommune, denn der Betrieb eines nicht lizenzierten HMO, das eine Lizenz benötigt, zieht erhebliche Strafen nach sich.
Warum ist die Netto-Rendite eines HMO oft so viel niedriger als die Brutto-Rendite?
HMOs haben mehr Kostenpositionen als eine Einzelvermietung: Lizenzgebühren, oft vom Vermieter gezahlte Nebenkosten, höhere Verwaltungsgebühren (mehr Mieter bedeuten mehr Wechsel, mehr Ein- und Auszugsverwaltung, mehr laufende Anfragen) und typischerweise höhere Versicherung. Diese summieren sich schnell und können aus einer stark aussehenden Brutto-Rendite eine dünne Netto-Rendite machen, weshalb dieser Rechner die beiden trennt.
Ist die Vermietung inklusive Nebenkosten für ein HMO immer der richtige Ansatz?
Nicht immer, aber es ist bei reinen Zimmervermietungen im HMO die Norm, da eine faire Aufteilung der Nebenkosten zwischen nicht verwandten Mietern, die sich einen Zähler teilen, unpraktisch ist. Manche Vermieter geben die Nebenkosten stattdessen als feste Monatspauschale weiter, statt sie in die Hauptmiete einzurechnen. In beiden Fällen sollten Sie sie als echte Kosten einplanen, nicht als Einnahme.
Bekomme ich für ein HMO eine normale Buy-to-let-Hypothek?
Nein. Die meisten gängigen Buy-to-let-Kreditgeber schließen HMOs komplett aus. In der Regel brauchen Sie ein spezielles HMO- oder semi-gewerbliches Hypothekenprodukt, das meist einen niedrigeren LTV begrenzt (75-80 % sind üblich, bei größeren HMOs manchmal weniger) und mit einem Aufschlag auf normale BTL-Zinsen bepreist ist, weshalb der Zinsbereich dieses Rechners höher reicht als beim Mietrendite-Rechner für Einzelvermietung.
Lohnt sich die höhere Rendite angesichts des zusätzlichen Verwaltungsaufwands?
Das hängt von Ihrer Kapazität ab, eine Immobilie mit höherer Fluktuation und mehr beweglichen Teilen als ein einzelnes Mietverhältnis zu verwalten (oder jemanden dafür zu bezahlen). Der hier gezeigte Renditevorsprung ist die Belohnung für diese Komplexität; wenn Sie nicht bereit sind, häufigere Wechsel, Lizenzverlängerungen und Mieterverwaltung zu bewältigen (oder angemessen einzuplanen), kann eine Einzelvermietung mit niedrigerer Rendite die risikobereinigt bessere Wahl sein.