اشترينا للتو شقة سابقة للمجلس بـ265 ألف جنيه في مزاد في بوتني: داخل أحدث مشاريع BRRR لدينا

على كل صفقة نتولاها أن تثبت عمليتنا قبل أن تثبت أرقامها. وشقة Innes Gardens في بوتني هذه أحدث صفقاتنا، وننشرها وهي ما زالت حية بدل انتظار النتيجة المنجزة: شقة سابقة لمجلس بلدية بثلاث غرف نوم اشتريناها في مزاد بـ £265,000، بميزانية تجديد £40,000 وتقييم مستهدف £450,000. إليك لماذا تنجح الأرقام، وما حالتها، وخطة تحويلها.

لماذا اشترينا شقة سابقة لمجلس بلدية بسعر مخفَّض في بوتني

تقع الشقة في مبنى سابق لمجلس بلدية من خمسينيات القرن الماضي في غرب بوتني، SW15، قرب Putney Heath. سُوِّقت على أنها تحتاج إلى تجديد شامل وموجَّهة مباشرةً إلى المشترين القادرين على إتمام الشراء دون سلسلة طويلة من الصفقات، مثل المستثمرين، وهذا بالضبط المزيج الذي نبحث عنه: موقع جيد خفّض السوق سعره بسبب الحالة لا بسبب أي خلل في المنطقة نفسها. وأقوى مقارنة هي بيع في المبنى نفسه بـ £365,000 عام 2022، وكانت وحدة بمواصفات مماثلة في الحي نفسه معروضة بـ £450,000 حين تبادلنا العقود، مع تأجير نظيرتها حتى £2,800 شهريًا. وهذه الفجوة بين ما تكلفه شقة متعبة وما تساويه شقة محددة المواصفات جيدًا في هذا الحي بالذات هي الفرصة كلها.

الصفقة: لماذا مزاد وقرض جسري لا رهن عادي

ربحنا الشقة في مزاد عبر الإنترنت بـ £265,000، أي نحو 18% فوق السعر الإرشادي £225,000، إضافةً إلى رسم حجز 4.2%. ولم يكن ذلك الطريق، ولا التمويل الجسري وراءه، خيارنا الأول: بل ما تطلبه الموقف. فالمبنى يُصنَّف "مبنى ذا صلة" بموجب قانون سلامة المباني 2022 (خمسة طوابق ووحدات سكنية متعددة)، ولا يقرض مقرضو الرهن التقليديون مقابل شقة كهذه دون رؤية شهادة المالك من المالك الحر تؤكد من المسؤول عن تكاليف المعالجة. ولم تكن تلك الشهادة قد صدرت، فلم يكن شراء برهن عادي متاحًا في الوقت الذي يتطلبه تبادل المزاد. فاستخدمنا بدلًا من ذلك تسهيلًا جسريًا لمدة 12 شهرًا، بسعر شهري 0.77%، للإتمام في الوقت، على أن يكون المخرج المقصود إعادة رهن عادية بعد انتهاء التجديد وبعد أن نطلب تلك الشهادة من المجلس ونحصل عليها بشكل منفصل.

ما الذي نعمل به: الحالة والرطوبة ومسح الأسبستوس أولًا

من الداخل، الشقة متقادمة لا مهجورة: سجاد بالٍ في كل مكان، وغرفة نوم واحدة مجرَّدة بالفعل إلى الأرضية الإسمنتية، ووحدات مطبخ أصلية بلون أخضر نعناعي، وحمام واحد ودورة مياه منفصلة. صالحة للسكن، لكنها متعبة، وهذا معتاد في معروض مجالس البلديات السابق الذي نبحث عنه.

هناك ثلاثة أمور نشخّصها قبل بدء أي عمل. أولًا، الرطوبة: بقع على جدار إحدى غرف النوم، وعفن في سقف الحمام فوق الدش، وعفن حول ماسورة تصريف مطبخ قديمة، ولم يُتتبع أي منها بعد إلى مصدر مؤكد. ثانيًا، ما زال هناك مرجل زائد مفصول في خزانة بالردهة من قبل تركيب الحالي؛ ونعامله كأنه ما زال موصولًا بالغاز إلى أن يؤكد مهندس Gas Safe خلاف ذلك. وثالثًا، وهو سبب أن لا شيء يُمس بعد: نظرًا لعمر المبنى، كلّفنا بمسح أسبستوس للتجديد والهدم قبل أي هدم، ونعمل بدقة بحسب نتائجه المكتوبة حين تصل.

خطة التجديد: حمام ثانٍ دون المساس بجدار حامل

بُني التجديد حول قيد صارم واحد: لا تغييرات إنشائية في أي مكان. وهذا يُبقي التكاليف قابلة للتوقع، وكما يُغطى أدناه، يُبقينا خارج شرط الموافقة في عقد الإيجار على التعديلات الإنشائية. وضمن هذا القيد، أهم النقاط:

• حمام ثانٍ: ندمج دورة المياه المنفصلة القائمة مع خزانة مخزن المرجل الزائد المجاورة في حمام صغير واحد، بإزالة جدار وبناء جدار هيكلي جديد داخل الممر قليلًا. ويحصل الحمام الرئيسي القائم على تحديث أخف: تجهيزات مبدَّلة ومغسلة وحوض استحمام جديدان ومشعّ مناشف.
• المطبخ: يبقى في موضعه الحالي (حسبنا تكلفة نقله إلى غرفة المعيشة لإنشاء غرفة نوم رابعة واستبعدناه؛ فلا يستحق الإزعاج مقابل العائد). وحدات مدمجة جديدة وموقد حثّي وفرن كهربائي بدل طباخ الغاز القديم وغسالة أطباق.
• التدفئة: يُنقل المرجل العامل داخل المطبخ ويُرقَّى إلى كومبي أكبر، بحجم يشغّل حمامين والمطبخ معًا، بمجرد أن يؤكد مهندس تدفئة الحجم.
• الكهرباء: إعادة تمديد كاملة، رغم أن الأسلاك القائمة اجتازت فحص السلامة الكهربائية، إضافةً إلى دوائر مخصصة جديدة للحمام الثاني وغسالة الأطباق والموقد والغسالة-المجففة.
• كل شيء آخر: أرضيات جديدة في كل مكان مع طبقة عزل صوتي (شرط في عقد الإيجار، لا مجرد تفضيل)، وأبواب داخلية بديلة وباب حريق معتمد عند المدخل، وطلاء أو تلييس خفيف للجدران والأسقف، دون حاجة إلى ألواح جبس لأن الشقة بناء من الطوب الصلب لا جدران هيكلية.

البقاء دون المساس بالإنشاء: لماذا ليست الموافقة على leasehold عنق الزجاجة هنا

الشقة leasehold، والمجلس هو المالك الحر. وبموجب عقد الإيجار، لا تُشترط موافقة المجلس الكتابية إلا للتعديلات الإنشائية؛ أما الأعمال غير الإنشائية مثل إعادة تهيئة الحمام والسباكة والكهرباء فمعفاة. وهذا بالضبط سبب تصميم الخطة هكذا: فإبقاء كل إزالة جدار غير إنشائية فعلًا يتجنب عملية موافقة استغرقت، في عقد إيجار سابق لمجلس بلدية مماثل عملنا معه في جنوب لندن، أكثر من شهرين حين دخلت مراجعة السلامة من الحريق. لكننا لا نتعامل مع ذلك على أنه محسوم بعد. فالتأكيد النهائي بأن الجدران التي ننوي إزالتها غير حاملة لدى مهندس إنشائي أثناء نشرنا هذا، ولن يحدث أي هدم حتى يكون ذلك في اليد إلى جانب النتائج المكتوبة لمسح الأسبستوس.

وبمعزل عن مسألة التعديلات، فإن عقد الإيجار نفسه يعني أن عملية أعمال البناء نفسها تمر عبر إجراء التعديلات الخاص بالمجلس لأي شيء يحتاج فعلًا إلى إذن، وهذا يستحق المعرفة إذا كنت تنظر في معروض leasehold سابق لمجالس البلديات عمومًا.

الأرقام: ما الذي يحتاج إنفاق إجمالي £305 ألف إلى إعادته

إليك الصفقة كما هي:

• سعر الشراء: £265,000
• ميزانية التجديد: £40,000
• إجمالي المستثمَر: £305,000
• التقييم المستهدف بعد التجديد: £450,000
• الزيادة المستهدفة فوق إجمالي المستثمَر: £145,000، إذا جاء التجديد والتقييم كما هو مخطط
• الإيجار الشهري المستهدف: £2,500، مع أدلة مماثلة في الحي نفسه تشير إلى مجال صعود نحو £2,800 بمجرد وجود الحمام الثاني
• العائد الإجمالي المستهدف على التقييم النهائي: نحو 6.7%
• العائد الإجمالي المستهدف على إجمالي المستثمَر: نحو 9.8%

هذه أهداف لا نتائج: فتكاليف التجديد والتقييمات تميل كلتاهما إلى التحرك بمجرد بدء العمل الفعلي، وهذا بالضبط سبب نشرنا هذا الآن بدل ملء دراسة حالة مرتبة بعد انتهائها. والخطة BRRR (شراء وتجديد وإعادة تمويل وتأجير)، لا بيع بعد تجديد: نعيد تمويل شقة مكتملة مقابل الهدف £450,000 والنية إعادة تدوير معظم رأس المال مع الاحتفاظ بالأصل والإيجار. ويمكنك تشغيل حسابات الشراء والتجديد وإعادة التمويل نفسها على أرقامك مع أداة محلل الصفقات لدينا.

ما يحدث بعد ذلك

لا شيء في الموقع بعد. نحن في مرحلة المسح: تقرير الأسبستوس معلق، وتأكيد المهندس الإنشائي بأن الجدران غير حاملة محجوز، ولا يبدأ أي هدم حتى يكونا في اليد. وبمجرد اجتيازهما، التسلسل هو التأمين، ثم إعادة تهيئة الحمام، ثم التمديدات الأولية للكهرباء والتدفئة، ثم التشطيبات. وننشر التقدم في تحديثات منفصلة بدل تعديل هذه الصفحة: اقرأ تحديث الإزالة ومسح الأسبستوس وتحديث سقوط الجدار وإعادة التمديد، واطّلع على الإحصاءات الحية للعقار في صفحة المشروع. وهذا مثال حي على استراتيجية BRRR عمليًا: اشترِ بأقل من القيمة السوقية، وجدّد، وأعد التمويل بمجرد اكتمال العمل وشهادة المالك الحر.

الأسئلة الشائعة

لماذا احتاجت هذه الشقة إلى قرض جسري بدل رهن عادي؟

المبنى "مبنى ذو صلة" بموجب قانون سلامة المباني 2022، ولم يكن المالك الحر قد أصدر بعد شهادة المالك التي يشترطها مقرضو الرهن التقليديون قبل الإقراض على شقة كهذه. وتبادل المزاد لا يترك وقتًا لانتظار ذلك، فاستخدمنا تسهيلًا جسريًا لمدة 12 شهرًا للإتمام ونخطط لإعادة الرهن بمجرد وجود الشهادة وانتهاء التجديد.

لماذا ندمج دورة المياه وخزانة المرجل في حمام ثانٍ بدل توسيع الشقة؟

لأنه لا يحتاج إلى أي عمل إنشائي. فدورة المياه المنفصلة وخزانة تخزين المرجل الزائد متجاورتان، لذا فدمجهما يخلق حمامًا ثانيًا قابلًا للاستخدام كليًا ضمن البصمة القائمة، مما يُبقي التجديد قابلًا للتوقع وخارج شرط الموافقة في عقد الإيجار على التعديلات الإنشائية.

هل شراء شقة سابقة لمجلس بلدية في مزاد محفوف بالمخاطر؟

يحمل مخاطر محددة تستحق التسعير مقدمًا: أسلاك وتدفئة أقدم قد تحتاج إلى استبدال كامل، واحتمال أعلى لمواد تحتوي على الأسبستوس بسبب عمر المبنى، وعمليات موافقة leasehold قد تقع على المسار الحرج إذا كانت الأعمال إنشائية. ولا شيء من ذلك سبب لتجنب معروض مجالس البلديات السابق؛ بل أسباب للمسح الدقيق قبل التبادل ولتصميم التجديد لتجنب أبطأ تلك العمليات حيثما أمكن، وهو ما فعلناه هنا بإبقاء الخطة غير إنشائية.

أهم النقاط

• اشترينا شقة سابقة لمجلس بلدية بثلاث غرف نوم في بوتني (SW15) بـ £265,000 في مزاد، مقابل سعر إرشادي £225,000.
• موَّلناها بقرض جسري لمدة 12 شهرًا لأن شهادة المالك بموجب قانون سلامة المباني من المالك الحر لم تكن قد صدرت، مما استبعد شراءً برهن عادي.
• ميزانية تجديد £40,000، غير إنشائية بالكامل، تحوّل حمامًا واحدًا إلى اثنين بدمج دورة المياه القائمة مع خزانة مرجل زائدة.
• أُجري مسح الأسبستوس وحُجز تأكيد المهندس الإنشائي بأن الجدران غير حاملة قبل بدء أي هدم.
• تقييم مستهدف £450,000 وإيجار مستهدف £2,500-£2,800 شهريًا، مقابل مخرج BRRR لا بيع بعد تجديد.

تعكس هذه المقالة الخطة والأرقام كما فُهمت لحظة الشراء، قبل بدء أعمال التجديد. وقد تتحرك التكاليف والجداول الزمنية والتقييمات في مشروع حي كهذا، وتتحرك فعلًا، بمجرد بدء العمل الفعلي؛ فعامل الأرقام هنا كأهداف لا نتائج، ولا شيء في هذه المقالة استشارة مالية أو قانونية أو ضريبية.