جدران مسوّاة وأرضيات تُركَّب وميزانية ترتفع إلى 50 ألفًا: Innes Gardens بعد أسبوعين
التلييس جارٍ في شقتنا في بوتني، وبدأ تركيب أرضية SPC المعشّقة، ورفعنا ميزانية التجديد من 40,000 إلى 50,000 جنيه بعدما تراكمت التكاليف الإضافية من الإزالة. إليكم ما سبب التكلفة الإضافية ولماذا ما زالت الصفقة تنجح وما الذي ينتظر المالك الحر.
الجواب السريع: منذ تحديثنا الأخير، جرى تلييس غرفة المعيشة وغرف النوم في شقتنا في إينس غاردنز بحي بوتني وتسوية جدرانها بطبقة التشطيب، وبدأ تركيب أرضية SPC الجديدة بنظام التعشيق. ورفعنا كذلك ميزانية التجديد من 40,000 جنيه إلى 50,000 جنيه. فقد كشفت أعمال الإزالة تكاليف إضافية، وترافق ذلك مع عرض أجور ثابت لما تبقى من الأعمال، فلم يتبق من الـ40,000 جنيه الأصلية إلا القليل جدًا للمواد. ولا تزال الصفقة تحقق أرقام إعادة التمويل عند ميزانية التجديد الأعلى.
انتهى تحديثنا الأخير عن هذه الشقة في بوتني بسقوط الجدار الأخير واكتمال إعادة التمديدات الكهربائية ونقل المرجل. وقلنا إن المقالة التالية ستأتي حين يبدأ التلييس. وها قد بدأ. كما توقفت الشقة عن أن تشبه موقع هدم، وبدأت تبدو مكانًا يستطيع مستأجر أن يسكنه.
التلييس: من الطوب العاري إلى جدران مسوّاة في أسبوع
بدأ فريق التلييس بالغرف الأقل ما يتبقى فيها من قرارات: غرفة المعيشة وغرف النوم. وبحلول 19 سبتمبر كانت غرفة المعيشة قد نالت طبقة الأساس، والمشعات الجديدة مسندة إلى النافذة بانتظار تعليقها، ومعدات المقاولين مكدسة في وسط الأرضية.
وبعد ستة أيام كانت الغرفة نفسها مسوّاة وجافة بما يكفي لإلقاء نظرة أولى على اللون، مع حماية الأرضية والألواح السفلية الجديدة قد وصلت ومصفوفة على طول جدار النافذة.
المطبخ هو الغرفة الوحيدة التي ما زالت تنتظر. فهو الأكثر عملًا خلف جدرانه (المرجل المنقول ومسارات الأنابيب الجديدة ودوائر الأجهزة)، ولذلك يُلَيَّس أخيرًا، بعد التحقق من كل ما يجب دفنه في الجدار.
والمواد هي الشيء الوحيد الذي أبطأ التلييس. فطلب تلييس واحد من سلسلة وطنية لمستلزمات البناء الذاتي لم يصل ببساطة في موعد التسليم. واشتكينا خطيًا في الأسبوع نفسه وحصلنا على استرداد كامل بعد ثلاثة أيام. ولم ننتظر تلك النتيجة: فاشترينا من تاجر مواد بناء محلي في اليوم نفسه ما يكفي لإبقاء الفريق عاملًا. وهذه عادة تستحق الاحتفاظ بها لكل ما هو على المسار الحرج. فتأخر التسليم يكلف ثمن المواد مضافًا إليه يوم من تعطل فريق حرفي، والتكلفة الثانية عادةً هي الأكبر.
لماذا رفعنا ميزانية التجديد من 40,000 إلى 50,000 جنيه
حين كتبنا لأول مرة عن هذه الصفقة، نشرنا ميزانية تجديد قدرها 40,000 جنيه. وقد وُضع ذلك الرقم من بحث مكتبي، قبل أن يفتح أحد الجدران أو يسعّر ما تبقى من الأعمال في الموقع. وبعد خمسة أسابيع تراكمت التكاليف الإضافية.
ومعظمها جاء مما كشفته الإزالة لا من تغيير في رأينا. فقد تجاوز الهدم المبلغ المقطوع المتفق عليه بعد أن حُدد نطاق إزالة مدخنة الموقد والأبواب تحديدًا سليمًا. وتبين أن أطر الأبواب الداخلية الثمانية كلها معدنية ومثبتة في الطوب، فوجب قطعها. وليس في الشقة صمام إغلاق مركزي واحد، فاحتاجت إعادة التمديدات الكهربائية إلى نقاط تأريض إضافية واحتاجت السباكة إلى ثلاثة صمامات عزل جديدة بدل واحد. وبعضها كان قراراتنا نحن: مرجل كومبي أقوى مصمم لحمّامين، وحمّام ثانٍ يحتاج إلى تجهيزه الخاص. وفوق ذلك جاءت سلسلة من تعويضات المواد الصغيرة، جزء منها من شحنة لم تصل قط.
ثم في منتصف سبتمبر، حصلنا على عرض أجور ثابت من الفريق العامل الآن في الموقع لكل الحرف المتبقية حتى الإنجاز. وعند مقارنته بما أنفقناه فعلًا، لم يترك إلا القليل جدًا من الـ40,000 جنيه الأصلية لكل ما لم نشتره بعد: البلاط والأبواب والأدوات الصحية والطلاء واحتياطي للطوارئ. وهذه ليست ميزانية، بل تجاوز مضمون. فأعدنا ضبط ميزانية التجديد عند 50,000 جنيه بدل التظاهر بغير ذلك، ونسعّر كل مادة متبقية قبل أن نطلبها.
والسؤال الأكبر هو هل ما زالت الصفقة تنجح مع ميزانية التجديد الأعلى. نعم. فقد أعدنا فحص القيمة النهائية مقابل المقارنات المحلية، وما زالت تقع حول المستهدف في الخطة الأصلية. وعند إعادة التمويل المخطط لها، حتى التقييم الحذر يسدد قرض التمويل الجسري بارتياح. والإنفاق الإضافي يعني بقاء قدر أكبر من أموالنا الخاصة في الصفقة بعد إعادة التمويل، وهو أمر يجدر معرفته الآن لا عند التقييم. وإن أردت أن ترى كيف ينعكس تجاوز ميزانية التجديد على الأموال المتبقية في الصفقة، فإن محلل الصفقات لدينا يحاكيه للبيع بعد التجديد وBRRR والشراء بغرض التأجير.
الأرضيات: LVT مُلصَق يوم الاثنين، وSPC معشّق بحلول نهاية الأسبوع
في 15 سبتمبر حسمنا الأرضيات: LVT مُلصَق بطبقة تآكل 0.5 مم، بمواصفة موحدة في كل غرفة عدا الحمّامين. وبعد ست أيام غيّرنا رأينا واخترنا SPC المعشّق بدلًا منه.
وكان لكلا الخيارين حجة سليمة. فالمُلصَق يربط الأرضية كلها كسطح واحد، فلا يوجد وصلة تعشيق قد تتعطل تحت الأثاث الثقيل، وقد أعطاه المركّب ذاتي التسوية المصبوب أثناء الإزالة قاعدة مستوية للالتصاق. أما SPC المعشّق فله قلب صلب من البلاستيك الحجري. ويُركّب جافًا، فلا لاصق يُشترى ولا زمن معالجة يؤخر الحرفة التالية، ويمكن استبدال لوح واحد تالف دون رفع الغرفة حوله. وفي عقار مؤجَّر يشهد تغير المستأجرين كل بضع سنوات، فهذه النقطة الأخيرة مهمة.
وطلبنا 70.66 م² من لوح SPC معشّق بسماكة 6 مم وطبقة تآكل 0.55 مم وطبقة سفلية مدمجة 1 مم. وبدأ التركيب في 25 سبتمبر في غرف النوم.
الحمّامات والسباكة: ما أُنجز وما ينتظر المالك الحر
أُنجزت صمامات عزل الماء البارد التي كانت تؤخر المرحلة الأولى من السباكة في تحديثنا الأخير. فليس في الشقة صمام إغلاق مركزي واحد، بل ثلاث حنفيات قديمة منفصلة تجمدت. وجُمّد كل أنبوب بطقم تجميد، وهو يعزل مسارًا واحدًا في كل مرة دون تفريغ الشبكة كلها، ثم رُكّبت صمامات نحاسية جديدة في مواضع أسهل منالًا.
أما الحمّام الثاني، الناتج عن دمج دورة المياه المنفصلة القديمة مع خزانة المرجل الزائدة، فقد قام جداره الخشبي الجديد وكُسي بلوح مقاوم للرطوبة. وفي الحمّام الرئيسي، طُلب كل من حوض الاستحمام والحنفيات وحاجز الدش وبلاط الأرضية البورسلين كبير القياس.
وعمود الصرف في تلك الصورة هو السؤال المفتوح. فهو أنبوب الصرف المشترك من الحديد الزهر في العمارة، فهو ملك المالك الحر، وهو هنا مجلس واندسوورث. ويوصي مهندس التدفئة لدينا باستبدال الجزء الممتد من الأرضية إلى السقف داخل الشقة بأنبوب صرف صوتي عازل حديث بدل وصل تجهيزات جديدة بالحديد القديم. وهذا يحتاج إلى موافقة المالك الحر، وكذلك ثقب الجدار الخارجي لمروحة الشفط في الحمّام الثاني. وقد طلبنا ذلك أول مرة في أواخر أغسطس. وبعد عدة متابعات ومطاردة إلى البريد المشترك لفريق الإسكان، التزم المجلس برد خطي بحلول 8 أكتوبر.
وهذا أبطأ جزء في المشروع كله. وعلى كل من يشتري شقة بنظام الإيجار الطويل ليجددها أن يتوقع الشيء نفسه. فمقاولك يمكن أن يكون جاهزًا في يوم، لكن فريق صيانة المباني لدى المالك الحر يعمل وفق جدوله الخاص. ونرتب كل شيء آخر حول هذا الانتظار بحيث يكون الحمّامان هما الشيء الوحيد الذي يؤخره.
الأبواب والمطبخ والتهوية
طُلبت الأبواب الداخلية الثمانية كلها، بطراز مقولب أبسط من التصميم ذي الألواح الذي اخترناه أول مرة. وموعد التسليم محجوز في 7 أكتوبر.
ويجب أن يكون باب المطبخ بابًا مقاومًا للحريق من فئة FD30 (قواعد السلامة من الحريق للشقق في الوثيقة المعتمدة B)، وهنا تعقد أمر المقاس. فالفتحة تحتاج إلى باب عرضه 726 مم وارتفاعه 1981 مم، ولا يوجد FD30 جاهز بهذا المقاس بطراز مطابق. وكانت الطريقة الوحيدة للحصول على هذا المقاس بالضبط هي باب مصنوع حسب الطلب. أما FD30 جاهز بعرض 726 مم وارتفاع أطول 2040 مم فكان متوافرًا بسهولة، فاشتريناه وسنرفع الفتحة 59 مم بدلًا من ذلك. وهذا عمل صغير ما دامت الجدران مفتوحة، وأبسط من المسار المخصص.
أما وحدات المطبخ فكانت قد اشتُريت. وفي 24 سبتمبر أنهينا شراء الأجهزة (الثلاجة-المجمدة وغسالة الأطباق والموقد وغسالة-مجففة)، وكلها تصل في 1 أكتوبر. ونستبدل كذلك مراوح الشفط القديمة المركبة في النوافذ في المطبخ والحمّام الرئيسي بأخرى جديدة بمفتاح جداري وفاصل عزل. وكلتا المروحتين الجديدتين تفيان بالحد الأدنى لمعدلات الشفط في الوثيقة المعتمدة F، وتعيدان استخدام الفتحات القائمة في الزجاج، فلا حاجة إلى ثقب جديد في الجدار.
ورقتان أُغلقتا
أكد مجلس واندسوورث في 17 سبتمبر أننا مسجلون الآن كأصحاب عقد الإيجار الطويل، ما يغلق إشعار التنازل (Notice of Assignment). كما أجاب المجلس عن سؤال مهم لإعادة التمويل. فالعمارة مبنى من الطوب من خمسة طوابق دون كسوة. وحين سألنا عن نموذج EWS1، قال المجلس إنه لا يصدر نموذجًا منفصلًا، وأحالنا إلى تقييم مخاطر الحريق للمبنى، وهو بحوزتنا فعلًا، لتقديمه إلى وسيط الرهن. وهل يقبل مقرض معين ذلك بدل EWS1 سؤال للوسيط حين يُستعان بواحد. وهو مدرج في قائمة إعادة التمويل لدينا لا مفاجأة عند التقييم.
الخطوة التالية
الأسبوعان القادمان للتسليمات والتشطيب. تصل الأجهزة في 1 أكتوبر والأبواب في 7 أكتوبر. ويُلَيَّس المطبخ بعد التحقق من مسارات الأنابيب والكابلات خلف جدرانه، وتتواصل الأرضيات غرفة بعد غرفة، وتُرفع فتحة باب المطبخ قبل تعليق بابه المقاوم للحريق. وتتحرك الحمّامات بمجرد وصول رد المجلس بشأن عمود الصرف. وهدفنا الإنجاز العملي بحلول أوائل ديسمبر، ما يُبقي إعادة التمويل في نحو فبراير 2027 على المسار. وسننشر التحديث التالي بعد تركيب المطبخ.
الأسئلة الشائعة
لماذا ترفعون ميزانية التجديد بدل تخفيض المواصفات لتناسب 40,000 جنيه؟
معظم ما تدفعه ميزانية التجديد ثابت بالخطة نفسها: حمّام ثانٍ وإعادة تمديد كهربائي كاملة ومرجل منقول وأرضيات جديدة ومطبخ جديد. وهذه هي ما تتوقف عليه القيمة النهائية. وكان تقليصها لبلوغ الرقم القديم سيوفر مالًا الآن ويكلف أكثر عند التقييم. ومع عرض أجور حقيقي في اليد، كان الصواب الأمين إعادة ضبط ميزانية التجديد والتحقق من أن إعادة التمويل ما زالت تنجح، وهي كذلك.
هل أرضية SPC المعشّقة خيار جيد لشقة مؤجَّرة؟
لمعظم الغرف، نعم. فهي مقاومة للماء تمامًا، وقلبها الصلب يتحمل الأثاث وتغيّر المستأجرين جيدًا، ويمكن استبدال اللوح التالف وحده. أما LVT المُلصَق فهو الخيار الأقوى حيث تريد سطحًا ملتصقًا متصلًا واحدًا، لكنه يضيف لاصقًا وزمن معالجة. ولا يدخل أي منهما في الحمّامين هنا، وهما يبقيان مبلطين.
لماذا تستغرق موافقة المالك الحر وقتًا طويلًا في شقة سابقة تابعة للمجلس؟
المجلس هو المالك الحر وفي الوقت نفسه مالك إسكان كبير. فالطلب الذي يمس أجزاء مشتركة من المبنى، كعمود الصرف أو الجدار الخارجي، يُحال من فريق الإيجار الطويل إلى صيانة المباني للمراجعة. وكل إحالة تعيد فتح نافذة الرد. فاطلب مبكرًا وخطيًا، وتابع وفق جدول ثابت، وخطط للأعمال الأخرى بحيث لا تنتظر كلها ردًا واحدًا.
أبرز النقاط
- جرى تلييس غرفة المعيشة وغرف النوم وتسويتها، وبدأ تركيب أرضية SPC المعشّقة في 25 سبتمبر. والمطبخ آخر غرفة متبقية للتلييس.
- انتقلت ميزانية التجديد من 40,000 إلى 50,000 جنيه بعد أن أظهرت التكاليف الإضافية من الإزالة وعرض الأجور الثابت أن الرقم الأصلي لا يغطي المواد. هامش الأمان ضيق، لكن الصفقة ما زالت تحقق إعادة التمويل.
- تحولنا من LVT المُلصَق إلى SPC المعشّق لتركيب جاف أسرع وإصلاح ألواح مفردة أسهل.
- موافقة المالك الحر على عمود الصرف وفتحة المروحة الخارجية هي الآن أبطأ تبعية، ورد خطي مستحق بحلول 8 أكتوبر.
- حُلت مشكلة باب المطبخ المقاوم للحريق برفع الفتحة 59 مم لتناسب باب جاهزًا بدل طلب باب مصنوع حسب الطلب.
تصف هذه المقالة مشروع تجديد حيًّا جاريًا وتعكس القرارات والأحداث وفق التواريخ المذكورة. وليست استشارة مالية أو قانونية أو إنشائية، وقد تختلف ظروف الموقع في أي عقار اختلافًا كبيرًا عما وُصف هنا.