英格兰HMO许可证:强制性、附加和选择性规则详解
合租房是否需要HMO许可证,取决于租户人数和所在议会。本文介绍强制性、附加和选择性计划、房间面积标准,以及违规的处罚。
快速解答:在英格兰,如果房产出租给两个或以上家庭、合计五人或以上、共用厨房或浴室的租客,无论楼层数多少,你都必须持有强制性HMO许可证。许多议会还实行附加许可(涵盖三到四人的较小HMO)和选择性许可(涵盖指定区域内所有私人出租房),因此一套住三位租客的房子仍可能需要许可证。许可证最长有效五年,费用因议会而异,出租无证HMO会面临最高£30,000的民事处罚、最高12个月租金的租金返还令,以及丧失发出第21条通知的权利。
HMO许可证是议会批准出租多人合租住宅(house in multiple occupation)的许可,许可证处理不当是房东可能犯下的最昂贵的错误之一。规则在2018年10月发生了重大变化,而且由于议会会在国家制度之上叠加自己的方案,是否需要许可证既取决于房产,也同样取决于所在的地方政府。本指南解释什么算HMO、三种许可类型、附属于许可证的房间和安全标准,以及违规的处罚。
什么算HMO
多人合租住宅是指出租给至少三位构成多个家庭、并共用厨房、浴室或厕所等设施的租客的房产。“家庭”指单个人或同住的同一家人,因此三位无亲属关系的合租者是三个家庭,而一对夫妻算一个家庭。按这一定义,一栋住着专业人士或学生的典型合租房,即使只有三位租客,也属于HMO。
是不是HMO,与是否需要许可证,是两个不同的问题。每一处出租给两个或以上家庭五人或以上的房产都需要强制性许可证,而较小的HMO只有在议会实行附加许可的地区才需要。房产类型还涉及规划方面,下文会进一步介绍。
HMO许可的三种类型
英格兰有三个相互重叠的制度,一处房产可能被其中任何一个覆盖:
| 许可类型 | 涵盖范围 | 制定者 |
|---|---|---|
| 强制性HMO许可证 | 出租给2个以上家庭、5人以上并共用设施的任何HMO,不论楼层数 | 国家规则,全国适用 |
| 附加许可 | 指定区域内较小的HMO(通常3-4人) | 地方议会 |
| 选择性许可 | 指定区域内所有私人出租住宅,无论是否HMO | 地方议会 |
由于附加许可和选择性许可是地方性且有时限的,唯一可靠的了解办法是在购买或出租之前,针对确切的邮编查看议会网站。你可以从GOV.UK多人合租住宅许可证服务开始,它会把你引向正确的地方政府。自2018年10月1日起,强制性制度已适用于所有符合条件的HMO,与楼层数无关,因此提到“三层楼”测试的旧指引已经过时。
附属于许可证的房间面积与标准
强制性HMO许可证附带全国最低房间标准。供一名成年人使用的卧室必须至少6.51平方米,供两名成年人使用的卧室至少10.22平方米。任何小于4.64平方米的房间都不能用作卧室,持证人必须告知议会小于该尺寸的房间。完整标准载于政府的HMO许可改革指引。
除房间面积外,许可证还对租客人数、与居住人数相称的厨房和浴室配置、燃气和电气安全、烟雾和一氧化碳报警器以及垃圾提出条件。议会还可以采用自己的设施标准,因此两处面积相同的房产,在不同的区可能被许可容纳不同数量的租客。
如何申请、费用与期限
你向地方议会申请,指定一位必须是“适当人选”的管理人(通常是房东或代理人),并支付费用。费用差别很大,通常从几百英镑到一千多英镑不等,许可证最长有效五年。给HMO交易建模时,请把许可证预算计入,因为它是对收益率的真实成本,而不是一次性的形式手续。要了解许可、管理和空置如何影响逐间出租的回报,请在做决定之前,先用我们的HMO收益率计算器测算。
无证HMO的处罚
经营需要许可证的HMO而不持证是刑事犯罪,经济后果很严重。议会可以施加最高£30,000的民事处罚来代替起诉,或起诉并处以不设上限的罚款。租客或议会可以申请租金返还令,迫使你退还最多12个月的租金。关键是,当房产本应持证而实际没有时,你无法发出有效的第21条无过错驱逐通知,因此你同时失去了收回房产的控制权。这些处罚会叠加,因此在任何HMO收购中,许可证都是第一个要检查的事项。
规划许可与第4条
许可证与规划是分开的。供三到六人居住的小型HMO属于规划用途类别C4,在全国许多地区,你可以依据许可开发权,在无需规划申请的情况下,把家庭住宅(C3)转换为小型HMO。然而,许多议会在指定区域发布了取消这些权利的第4条指令,这意味着即使创建一个小型HMO,你也需要规划许可。七人及以上的大型HMO始终需要规划许可。在购买用于改造的房产之前,请同时检查许可情况,以及是否适用第4条指令。
常见问题
三卧室的合租房需要许可证吗?
只有当议会实行覆盖该区域的附加或选择性许可时才需要。三位无亲属关系的租客使其成为HMO,但强制性制度从五人起,因此三位租客的房子只有在地方方案下才需要许可证。
楼层数对强制性许可还有影响吗?
没有。原先三层及以上的要求已于2018年10月1日取消。强制性HMO许可证现在适用于任何两个以上家庭、五人及以上的合格HMO,即使是单层公寓。
HMO许可证多少钱?
费用由各议会设定,差别很大,通常从几百英镑到一千多英镑,许可证最长有效五年。请查看具体议会的收费表,因为没有全国统一的数字。
附加许可和选择性许可有什么区别?
附加许可涵盖不属于强制性制度的较小HMO。选择性许可涵盖指定区域内所有私人出租住宅,无论是否HMO。一处房产可能同时属于两者、其一或都不属于,取决于它的位置。
出租无证HMO会被罚款吗?
会。议会可以施加最高£30,000的民事处罚,或起诉并处以不设上限的罚款,租客可以通过租金返还令追回最多12个月的租金,而且在无证期间你无法发出有效的第21条通知。
核心要点
- 自2018年10月起,任何两个以上家庭、五人及以上的HMO都需要强制性HMO许可证,不论楼层数。
- 议会对较小的HMO实行附加许可,对所有出租房实行选择性许可,因此三位租客的房子仍可能需要许可证。
- 全国最低房间面积为:一名成年人6.51平方米,两名成年人10.22平方米;小于4.64平方米的房间不能作卧室。
- 无证HMO面临最高£30,000的民事处罚、12个月的租金返还令,以及丧失第21条的风险。
- 许可证与规划是分开的:在把家庭住宅改成HMO之前,请检查是否有第4条指令。
本文是针对英格兰的一般信息,不构成法律建议。HMO定义、许可制度和标准在威尔士、苏格兰和北爱尔兰有所不同,并会随时间变化。在出租或改造房产之前,请向相关地方议会和GOV.UK确认当前情况。