Você compra o imóvel (com ou sem financiamento) e o aluga por temporada por conta própria. Qualquer rentabilidade e valorização do ativo são suas.
Rentabilidade bruta
15.10%
Receita bruta anual: £33,215
Apenas ilustrativo. A ocupação, a diária e os custos reais variam conforme o local e a estação. O custo do financiamento pressupõe somente juros, em condições padrão de buy-to-let (imóvel para aluguel) ou holiday-let (aluguel de temporada). Não é aconselhamento financeiro.
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O que esta calculadora faz
Esta ferramenta calcula a rentabilidade real de um imóvel de Airbnb ou aluguel de curta temporada (serviced accommodation), não apenas a diária anunciada, mas o que realmente sobra depois de contabilizar limpeza, taxas da plataforma, administração e custos operacionais.
Escolha primeiro a sua estratégia: Comprar, se você é dono do imóvel (com ou sem financiamento), ou Rent to Rent, se você o arrenda de um proprietário e o sublocará por temporada. No modo Comprar, comece pelo preço de compra, a diária média e a ocupação para uma rentabilidade bruta rápida, depois ative "Incluir custos" para acrescentar financiamento, limpeza, taxas de OTA, taxas de administração, council tax, contas, seguro e preparação da mobília. É aí que a rentabilidade líquida, o retorno sobre o dinheiro investido e o teste de estresse do ICR passam a fazer sentido. No modo Rent to Rent não há preço de compra nem financiamento (apenas o aluguel que você paga ao proprietário mais os mesmos custos operacionais), e o número principal é o seu lucro líquido mensal.
Como o cálculo funciona
Receita bruta anual = (diária × noites ocupadas) + (taxa de limpeza cobrada × trocas de hóspedes). Noites ocupadas = 365 × taxa de ocupação. Trocas = noites ocupadas ÷ duração média da estadia.
A renda líquida subtrai todos os custos operacionais reais. O custo da acomodação depende da estratégia: juros do financiamento (somente juros) no modo Comprar, ou o aluguel mensal que você paga ao proprietário no modo Rent to Rent. Ambos os modos subtraem então a taxa de anfitrião da OTA (% da receita bruta), a taxa de administração (% da receita de aluguel, excluindo a limpeza), o custo real de limpeza por troca, council tax, ground rent/service charge, contas, seguro e o custo de mobília/preparação diluído ao longo do período de amortização, tudo mostrado por mês, já que é assim que esses custos são realmente orçados.
O retorno sobre o dinheiro investido ("Retorno sobre o capital") e o teste de estresse do ICR só se aplicam à estratégia Comprar, pois ambos são medidos em relação a uma entrada e a um financiamento que não existem no Rent to Rent. O ICR compara a receita bruta com o custo anual do financiamento na proporção exigida pelo banco. Financiamentos para curta temporada são menos padronizados do que os de buy-to-let, então muitos bancos ainda avaliam a capacidade de pagamento com base em uma renda de aluguel de longo prazo teórica, e não na receita real de curta temporada; confirme com o seu banco.
Exemplo prático
Considere um apartamento de £220.000 alugado no Airbnb por £120 por noite em média, 65% de ocupação, estadia média de 3 noites, comprado com um financiamento de 75% de LTV a 5,5% somente juros.
- Preço de compra: £220.000
- Noites ocupadas: 365 × 65% = 237 noites
- Receita das diárias: 237 × £120 = £28.440
- Trocas: 237 ÷ 3 = 79 por ano (cerca de 6,6 por mês)
- Receita da taxa de limpeza: 79 × £60 = £4.740
- Receita bruta anual: £33.180
- Rentabilidade bruta: 33.180 ÷ 220.000 × 100 = 15,1%
Após o financiamento (£165.000 × 5,5% = £9.075), a taxa de OTA (3% = £995), o custo de limpeza (79 × £45 = £3.555), council tax, contas, seguro e a amortização da mobília, a rentabilidade líquida em geral fica bem abaixo da bruta, e é exatamente por isso que o detalhamento completo dos custos importa antes de comprometer capital.
Perguntas frequentes
A rentabilidade do Airbnb é realmente maior do que a do aluguel de longo prazo?
A rentabilidade bruta de curtas temporadas bem administradas costuma ser maior do que a do aluguel de longo prazo, mas a rentabilidade líquida reduz essa diferença rapidamente. Limpeza, taxas de OTA, administração, mobília, contas e períodos vagos maiores corroem o número anunciado. Compare a rentabilidade líquida aqui com a nossa Calculadora de Rentabilidade de Aluguel para uma comparação justa, em pé de igualdade.
Preciso de autorização de planejamento ou de licença para operar uma curta temporada?
Depende do local. Muitos boroughs (distritos) de Londres limitam as curtas temporadas a 90 noites por ano sem autorização de planejamento, e alguns conselhos do Reino Unido têm esquemas próprios de licenciamento. Note que um imóvel alugado comercialmente por mais de 140 dias por ano na Inglaterra pode ser avaliado para business rates (imposto comercial) em vez de council tax, que o small business rates relief pode reduzir a zero, então consulte a VOA. Confirme sempre as regras locais antes de presumir que a curta temporada o ano todo é permitida.
Qual é a diferença entre a taxa de limpeza cobrada e o custo de limpeza?
A taxa de limpeza cobrada é o que o hóspede paga como parte da reserva (receita). O custo de limpeza é o que você realmente paga à faxineira por troca (despesa). Raramente são idênticos. Esta calculadora acompanha os dois separadamente para você ver a margem real, em vez de presumir que se anulam.
Meu banco aceitará a renda de curta temporada?
Nem sempre às taxas padrão de buy-to-let. Alguns bancos excluem totalmente o uso de curta temporada, outros exigem um produto especializado de financiamento para holiday-let ou serviced accommodation, e muitos fazem o teste de estresse com base em uma renda de aluguel de longo prazo teórica, e não na receita real do Airbnb. Fale com um corretor especializado antes de presumir que valem as condições padrão de BTL.
Esta calculadora considera a sazonalidade?
Não. Ela usa uma única ocupação média e uma única diária média ao longo do ano. A renda real de curta temporada é sazonal (maior no verão e nos feriados, menor na baixa temporada), então trate o resultado como uma média anual, e não como uma previsão mês a mês.
Preciso da permissão do proprietário para sublocar no Airbnb em um contrato de Rent to Rent?
Sim. Quase sempre. Um contrato residencial padrão proíbe a sublocação e o uso de curta temporada, a menos que o proprietário dê consentimento expresso por escrito, em geral por meio de um company let ou de um contrato de Rent to Rent, em vez de um AST (assured shorthold tenancy, contrato residencial padrão) comum. Operar sem esse consentimento pode violar o contrato, invalidar o financiamento ou o seguro do proprietário e, em alguns casos, configurar sublocação ilegal. Tenha sempre um contrato de Rent to Rent por escrito antes de anunciar um imóvel que não é seu.