Dlaczego koncentrujemy się na domach ze średniej półki z wysokiej klasy wykończeniami

Co faktycznie oznacza "średnia półka"

Średnia półka to nie stały przedział cenowy. To pozycja względem lokalnego rynku, a nie liczba krajowa. Mieszkanie za £280 000 może być solidnie średnie w jednym mieście i na poziomie wejściowym w innym. Definiuje je głębokość popytu: wystarczająco wielu lokalnych kupujących i najemców może sobie na nie realnie pozwolić, że nigdy nie polegasz na wąskiej puli zamożnych nabywców ani kupujących pierwszą nieruchomość, rozciągniętych do absolutnej granicy, by transakcja się udała.

To cała podstawa strategii. Nieruchomości luksusowe zależą od niewielkiej liczby kupujących z dużym kapitałem uznaniowym: puli, która szybko kurczy się w dekoniunkturze lub cyklu podwyżek stóp. Tani zasób zależy od najemców i kupujących z najmniejszym zapasem finansowym, czyli dokładnie tam, gdzie presja na zdolność kredytową i zaległości czynszowe koncentrują się najpierw, gdy warunki się zaostrzają. Średnia półka leży pośrodku obu krzywych, gdzie popyt jest najgłębszy i najbardziej odporny.

Dlaczego głębokość popytu liczy się bardziej niż nagłówkowa rentowność

Nieruchomość w najgłębszej części rynku rzadko stoi długo pusta, ponieważ zawsze jest duża pula osób, które mogą sobie na nią pozwolić, niezależnie od tego, czy wynajmujesz, czy sprzedajesz. Przejawia się to krótszymi okresami pustostanu, szybszymi najmami i szerszą pulą kupujących przy wyjściu, co ma większe znaczenie dla faktycznych zwrotów niż nieco wyższa rentowność na nieruchomości, którą trudniej wynająć lub sprzedać. Rentowność 7% z regularnymi pustostanami i płytką pulą kupujących przy wyjściu często wypada gorzej niż 5,5% na nieruchomości, która wynajmuje się od razu i łatwo sprzedaje się przy wyjściu.

Gdzie wysokiej klasy wykończenia faktycznie się zwracają

Wydawanie więcej na wykończenie ma sens tylko tam, gdzie zmienia zachowanie najemcy lub kupującego, a nie tylko tam, gdzie wygląda dobrze na zdjęciach. Ulepszenia, które konsekwentnie się zwracają w naszych projektach, należą do kilku kategorii:

• Kuchnie i łazienki. Po tym najemcy i kupujący oceniają nieruchomość najszybciej, a jakość tu ma nieproporcjonalnie duży wpływ zarówno na osiągalny czynsz, jak i cenę sprzedaży względem kosztu.
• Efektywne układy. Odzyskanie naprawdę użytecznej przestrzeni (usunięcie zbędnych szafek instalacyjnych, otwarcie niewygodnego układu) często dodaje więcej wartości niż koszt materiałów pracy, ponieważ kupujący i kredytodawcy cenią użyteczną powierzchnię, a nie tylko nagłówkowe metry kwadratowe.
• Ogrzewanie i wydajność EPC. Efektywny system ogrzewania i silna ocena EPC coraz bardziej wpływają zarówno na możliwość uzyskania kredytu hipotecznego przez kupujących, jak i koszty utrzymania dla najemców. To rosnący czynnik na rynku, a nie kosmetyczny.
• Trwałe, neutralne wykończenia. Podłogi, armatura i osprzęt wytrzymujące rotację najemców zmniejszają wezwania konserwacyjne i koszty ponownego wynajmu przez cały okres inwestycji, co jest realnym zwrotem, mimo że nie pojawia się w wycenie.

Dokładnie ten rodzaj decyzji o zakresie omawiamy szczegółowo w naszym studium przypadku Kirwyn Way, prawdziwym remoncie byłego mieszkania komunalnego, gdzie odzyskanie użytecznej przestrzeni i dobór trwałej, dobrze wykończonej kuchni i łazienki były dwiema decyzjami, które zrobiły najwięcej dla ostatecznego wzrostu wyceny.

Gdzie nie: ryzyko over-capitalising

"Over-capitalising" to standardowy termin branży nieruchomości na wydawanie na specyfikację, której pułap lokalnego rynku faktycznie nie zwróci, i jest głównym ryzykiem tej strategii źle prowadzonej. Każdy lokalny rynek ma realistyczny pułap cenowy dla danego typu i rozmiaru nieruchomości, ustalony przez to, za ile faktycznie sprzedają się porównywalne nieruchomości w najbliższej okolicy. Wybór wykończeń naprawdę ponad ten pułap (na przykład designerska kuchnia na ulicy, gdzie nic nigdy nie sprzedało się powyżej pewnej kwoty) nie tworzy proporcjonalnej dodatkowej wartości. Po prostu wydaje pieniądze, których ostateczna sprzedaż lub wycena nie zwróci.

Przed ustaleniem specyfikacji remontu sprawdzamy, za ile porównywalne nieruchomości na tej samej ulicy lub w tym samym budynku faktycznie sprzedały się niedawno, a nie aspiracyjne ceny ofertowe w pobliżu. Ta liczba ustala realistyczny pułap, w którym specyfikacja musi się mieścić. Wydatki muszą zatrzymać się znacznie przed nim, a nie tuż przy nim, ponieważ rzeczoznawcy i kupujący pracują na tych samych dowodach porównawczych co ty.

Przykład ilustracyjny

Weźmy przykładowo dwa poza tym identyczne dwupokojowe mieszkania na tej samej ulicy, oba kupione za £180 000. Jedno dostaje budżetowy remont za £15 000: odmalowanie, nowa wykładzina, podstawowe odświeżenie kuchni. Drugie dostaje przemyślaną specyfikację średniej półki za £30 000: dobrą kuchnię i łazienkę, efektywną modernizację ogrzewania i odzyskany układ. Jeśli lokalny pułap dla dobrze zaprezentowanego dwupokojowego na tej ulicy to naprawdę £260 000, drugie mieszkanie znacznie bardziej prawdopodobnie go osiągnie, w międzyczasie wynajmuje się szybciej i za wyższy czynsz oraz lepiej trzyma wartość, jeśli rynek zmięknie. Trzecie mieszkanie z remontem klasy luksusowej za £60 000 na tej samej ulicy, ukierunkowanym na pułap, którego ulica faktycznie nie wspiera, to to, które ryzykuje, że dodatkowy wydatek w ogóle się nie zwróci. To samo ryzyko nadmiernej specyfikacji rozegrało się też na samej górze rynku, gdzie ceny luksusowych nieruchomości w Londynie spadły, podczas gdy zasób ze średniej półki się utrzymał.

Typowe błędy, jakie widzimy

• Dobieranie specyfikacji do własnego gustu zamiast do lokalnego rynku. Wykończenie, które wybrałbyś dla własnego domu, nie jest automatycznie właściwą specyfikacją dla konkretnej ulicy i przedziału cenowego, do którego sprzedajesz lub wynajmujesz.
• Pomijanie kontroli porównywalnych przed zobowiązaniem się do zakresu. Ustalenie budżetu remontu przed sprawdzeniem, co osiągnęły podobne nieruchomości w pobliżu, to najczęstszy pojedynczy sposób, w jaki projekty ulegają over-capitalising.
• Zaniżanie specyfikacji dwóch najważniejszych pomieszczeń. Oszczędzanie na kuchni i łazience, by sfinansować kosmetykę gdzie indziej w nieruchomości, zwykle kosztuje więcej w wolniejszych najmach i niższym osiągniętym czynszu, niż oszczędza.
• Ignorowanie EPC i efektywności ogrzewania. Coraz bardziej wpływają zarówno na możliwość uzyskania kredytu, jak i popyt najemców, a późniejsze doposażenie jest zwykle bardziej uciążliwe i drogie niż uwzględnienie ich w pierwotnym remoncie.

Najczęściej zadawane pytania

Co uchodzi za nieruchomość ze "średniej półki"?

Jest to względne do lokalnej okolicy, a nie stała cena krajowa. Cechą definiującą jest głęboka pula kupujących i najemców, których realnie na nią stać: ani wąska pula zamożnych kupujących luksusowych, ani najemcy i kupujący rozciągnięci do absolutnej granicy zdolności.

Czy warto nadmiernie specyfikować remont, by się wyróżnić?

Tylko do realistycznego pułapu cenowego lokalnego rynku, ustalonego prawdziwymi sprzedażami porównywalnymi, a nie aspiracyjnymi cenami ofertowymi. Powyżej tego pułapu dodatkowe wydatki na wykończenie zwykle nie zwracają proporcjonalnej dodatkowej wartości. To over-capitalising i jest to realne, a nie teoretyczne ryzyko.

Czy wysokiej klasy wykończenia skracają okresy pustostanu?

Z naszego doświadczenia tak, znacząco: dobrze wykończona nieruchomość w segmencie średniej półki zwykle wynajmuje się szybciej i przyciąga najemców, którzy zostają dłużej, co zmniejsza zarówno okresy pustostanu, jak i koszty rotacji przez cały okres inwestycji.

Skąd mam wiedzieć, jaki poziom specyfikacji wspiera ulica lub budynek?

Sprawdź ostatnie prawdziwe ceny sprzedaży porównywalnych nieruchomości w najbliższej okolicy, a nie ceny ofertowe i nie nieruchomości z innej ulicy lub przedziału stanu. Ta liczba, a nie średnia krajowa ani aspiracyjne ogłoszenie w pobliżu, powinna ustalać budżet remontu.

Najważniejsze wnioski

• Średnia półka oznacza najgłębszy popyt, a nie stałą cenę. Jest względna do lokalnej okolicy.
• Wysokiej klasy wykończenia zwracają się tam, gdzie zmieniają zachowanie najemcy lub kupującego: kuchnie, łazienki, układ i efektywność ogrzewania.
• Over-capitalising (wydawanie ponad realistyczny pułap lokalnego rynku) to główne ryzyko tej strategii źle prowadzonej.
• Sprawdź prawdziwe lokalne sprzedaże porównywalne przed ustaleniem budżetu remontu, a nie po.
• Mniej pustostanów i szersza pula kupujących przy wyjściu często mają większe znaczenie dla realnych zwrotów niż nieco wyższa nagłówkowa rentowność.

Zamodeluj liczby na własnym projekcie

To, czy wydatek na remont się zwraca, zależy całkowicie od lokalnego pułapu, osiągalnego wzrostu czynszu i faktycznego kosztu prac, a nie od reguły kciuka. Nasz Deal Analyser modeluje cenę zakupu, budżet remontu i wynikające GDV oraz rentowność razem, a nasz kalkulator rentowności z najmu pokazuje, jak wzrost czynszu dzięki lepszej specyfikacji faktycznie przesuwa twoją rentowność netto i dochód netto z najmu.