Licencjonowanie HMO w Anglii: zasady obowiązkowe, additional i selective wyjaśnione

Licencja HMO to zezwolenie, które rada udziela na wynajem domu wielorodzinnego (house in multiple occupation), a błędne podejście do licencjonowania to jeden z najdroższych błędów, jakie może popełnić wynajmujący. Zasady zmieniły się istotnie w październiku 2018, a ponieważ rady nakładają własne programy na ten krajowy, to, czy potrzebujesz licencji, zależy tyle samo od władz lokalnych, co od nieruchomości. Ten przewodnik wyjaśnia, co jest HMO, trzy rodzaje licencjonowania, standardy pomieszczeń i bezpieczeństwa związane z licencją oraz kary za błędy.

Co jest HMO

House in multiple occupation to nieruchomość wynajmowana co najmniej trzem osobom tworzącym więcej niż jedno gospodarstwo domowe, które dzielą udogodnienia, takie jak kuchnia, łazienka lub toaleta. "Gospodarstwo domowe" to jedna osoba lub członkowie tej samej rodziny mieszkający razem, więc trzy niespokrewnione osoby dzielące mieszkanie to trzy gospodarstwa, podczas gdy para liczy się jako jedno. Według tej definicji typowy wspólny dom profesjonalistów lub studentów jest HMO, nawet gdy ma tylko trzech najemców.

Bycie HMO i potrzeba licencji to dwa różne pytania. Każda nieruchomość wynajmowana pięciu lub więcej osobom w dwóch lub więcej gospodarstwach potrzebuje obowiązkowej licencji, ale mniejsze HMO potrzebuje jej tylko tam, gdzie rada wprowadziła additional licensing. Typ nieruchomości ma też wymiar planistyczny, omówiony niżej.

Trzy rodzaje licencjonowania HMO

Anglia stosuje trzy nakładające się programy, a nieruchomość może podlegać każdemu z nich:

Ponieważ programy additional i selective są lokalne i ograniczone w czasie, jedynym niezawodnym sposobem sprawdzenia jest strona rady dla dokładnego kodu pocztowego przed zakupem lub wynajmem. Możesz zacząć od usługi GOV.UK dotyczącej licencji house in multiple occupation, która kieruje do właściwych władz lokalnych. Program obowiązkowy dotyczy wszystkich kwalifikujących się HMO niezależnie od liczby kondygnacji od 1 października 2018, więc starsze wytyczne wspominające test "trzech kondygnacji" są nieaktualne.

Rozmiary pomieszczeń i standardy związane z licencją

Obowiązkowa licencja HMO niesie krajowe minimalne standardy pomieszczeń. Sypialnia używana przez jednego dorosłego musi mieć co najmniej 6,51 metra kwadratowego, a sypialnia używana przez dwóch dorosłych co najmniej 10,22 metra kwadratowego. Żadne pomieszczenie poniżej 4,64 metra kwadratowego nie może służyć do spania, a posiadacz licencji musi poinformować radę o pomieszczeniach mniejszych niż ten rozmiar. Pełne standardy podaje rządowy przewodnik po reformie licencjonowania HMO.

Poza rozmiarami pomieszczeń licencja nakłada warunki dotyczące liczby najemców, zapewnienia kuchni i łazienek dla liczby mieszkańców, bezpieczeństwa gazowego i elektrycznego, czujników dymu i tlenku węgla oraz odpadów. Rady mogą też stosować własne standardy udogodnień, więc dwie nieruchomości tego samego rozmiaru mogą być licencjonowane na różną liczbę najemców w różnych dzielnicach.

Jak złożyć wniosek, opłaty i czas trwania

Składasz wniosek do lokalnej rady, wskazujesz zarządcę (zwykle wynajmującego lub agenta), który musi być "osobą odpowiednią i właściwą" (fit and proper person), i płacisz opłatę, która różni się znacznie, zwykle od kilkuset do ponad tysiąca funtów, a licencja trwa do pięciu lat. Uwzględnij licencję w modelu transakcji HMO, ponieważ to realny koszt względem rentowności, a nie jednorazowa formalność. Aby zobaczyć, jak licencjonowanie, zarządzanie i pustostany wpływają na zwrot z najmu po pokojach, przepuść liczby przez nasz kalkulator rentowności HMO, zanim się zobowiążesz.

Kary za nielicencjonowane HMO

Prowadzenie HMO podlegającego licencji bez licencji jest przestępstwem, a konsekwencje finansowe są poważne. Rada może nałożyć karę cywilną do £30 000 jako alternatywę dla ścigania lub ścigać z nieograniczoną grzywną. Najemcy lub rada mogą wystąpić o rent repayment order zmuszający cię do zwrotu do 12 miesięcy czynszu. Co kluczowe, nie możesz wręczyć ważnego zawiadomienia o eksmisji bez winy Section 21, gdy nieruchomość powinna być licencjonowana, a nie jest, więc tracisz też kontrolę nad odzyskaniem posiadania. Te kary się kumulują, dlatego licencjonowanie jest sprawdzane jako pierwsze przy każdym nabyciu HMO.

Pozwolenie planistyczne i Article 4

Licencjonowanie jest odrębne od planowania. Małe HMO dla trzech do sześciu osób należy do klasy użytkowania planistycznego C4, a w dużej części kraju możesz przekształcić dom rodzinny (C3) w małe HMO na podstawie praw permitted development bez wniosku planistycznego. Wiele rad wydało jednak dyrektywę Article 4, która znosi te prawa na wyznaczonych obszarach, co oznacza, że potrzebujesz pozwolenia planistycznego nawet dla małego HMO. Większe HMO dla siedmiu lub więcej osób zawsze wymaga pozwolenia planistycznego. Sprawdź zarówno sytuację licencyjną, jak i to, czy obowiązuje dyrektywa Article 4, zanim kupisz nieruchomość do przekształcenia.

Najczęściej zadawane pytania

Czy potrzebuję licencji dla trzypokojowego wspólnego domu?

Tylko jeśli rada prowadzi program additional lub selective licensing obejmujący ten obszar. Trzech niespokrewnionych najemców czyni dom HMO, ale program obowiązkowy zaczyna się od pięciu osób, więc dom z trzema najemcami potrzebuje licencji tylko w ramach programu lokalnego.

Czy liczba kondygnacji nadal ma znaczenie dla obowiązkowego licencjonowania?

Nie. Dawny wymóg trzech lub więcej kondygnacji został usunięty 1 października 2018. Obowiązkowa licencja HMO dotyczy teraz każdego kwalifikującego się HMO dla pięciu lub więcej osób w dwóch lub więcej gospodarstwach, nawet jednokondygnacyjnego mieszkania.

Ile kosztuje licencja HMO?

Opłaty ustala każda rada i różnią się znacznie, często od kilkuset funtów do ponad tysiąca, a licencja trwa do pięciu lat. Sprawdź cennik konkretnej rady, ponieważ nie ma kwoty krajowej.

Jaka jest różnica między additional a selective licensing?

Additional licensing obejmuje mniejsze HMO nieobjęte programem obowiązkowym. Selective licensing obejmuje wszystkie prywatnie wynajmowane domy na wyznaczonym obszarze, niezależnie od tego, czy są HMO. Nieruchomość może podlegać jednemu, obu lub żadnemu, zależnie od miejsca.

Czy mogę dostać karę za wynajmowanie nielicencjonowanego HMO?

Tak. Rady mogą nałożyć karę cywilną do £30 000 lub ścigać z nieograniczoną grzywną, najemcy mogą odzyskać do 12 miesięcy czynszu przez rent repayment order, a nie możesz wręczyć ważnego zawiadomienia Section 21, gdy nie masz licencji.

Najważniejsze wnioski

• Obowiązkowa licencja HMO jest wymagana dla każdego HMO dla pięciu lub więcej osób w dwóch lub więcej gospodarstwach, niezależnie od kondygnacji, od października 2018.
• Rady prowadzą additional licensing dla mniejszych HMO i selective licensing dla wszystkich wynajmów, więc dom z trzema najemcami nadal może wymagać licencji.
• Krajowe minima pomieszczeń to 6,51 metra kwadratowego dla jednego dorosłego i 10,22 dla dwóch; pomieszczenia poniżej 4,64 metra kwadratowego nie mogą być sypialniami.
• Nielicencjonowane HMO grozi karą cywilną do £30 000, 12-miesięcznym rent repayment order i utratą Section 21.
• Licencjonowanie jest odrębne od planowania: sprawdź dyrektywę Article 4 przed przekształceniem domu rodzinnego w HMO.

Ten artykuł to informacje ogólne dla Anglii, a nie porada prawna. Definicje HMO, programy licencjonowania i standardy różnią się w Walii, Szkocji i Irlandii Północnej i zmieniają się w czasie. Potwierdź aktualną sytuację w odpowiedniej radzie lokalnej i na GOV.UK przed wynajęciem lub przekształceniem nieruchomości.