Prorogare il leasehold ora o aspettare la fine del marriage value? (2026)
L'abolizione del marriage value è nella legge ma non in vigore, senza data e con le aliquote di valutazione ancora da fissare. Cosa significa per i leasehold sotto gli 80 anni, quando prorogare ora e come modellare il suo caso.
Risposta rapida: Se il suo contratto di leasehold ha meno di 80 anni residui, non aspetti l'abolizione del marriage value. Il Leasehold and Freehold Reform Act 2024 abolisce il marriage value sulla carta, ma quella parte non è ancora in vigore, non è stata fissata una data di entrata in vigore e le nuove aliquote di valutazione devono ancora essere stabilite con regolamento. Fino ad allora le proroghe sono valutate secondo la legge del 1993, e ogni anno di accorciamento rende la proroga più costosa. Se la durata residua supera nettamente gli 85 anni, attendere comporta molto meno rischio.
A che punto è la riforma del marriage value a ottobre 2026
Il Leasehold and Freehold Reform Act 2024 cambia il modo in cui sono valutate le proroghe legali del leasehold. Elimina il marriage value e dovrebbe fissare aliquote prescritte di capitalizzazione e differimento per rendere le valutazioni più prevedibili. I commenti di avvocati e periti concordano sulla situazione dell'autunno 2026:
- Le disposizioni sul marriage value non sono ancora in vigore e non è stata annunciata alcuna data.
- Il nuovo metodo di valutazione non può partire finché il governo non prescrive le aliquote con regolamento. La consultazione del governo su tali aliquote si è chiusa il 23 settembre 2026.
- I commentatori si aspettano l'entrata in vigore nel 2027 o nel 2028 al più presto, ma è una stima, non una data ufficiale.
- Fino all'entrata in vigore le proroghe sono valutate secondo il Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993, quindi il marriage value si applica ancora quando restano meno di 80 anni.
Non abbiamo trovato un avviso ufficiale di entrata in vigore, quindi consulti i registri di entrata in vigore della legge su legislation.gov.uk o le pagine del governo sul leasehold prima di fidarsi di qualsiasi data.
Cos'è il marriage value e perché contano gli 80 anni
Il marriage value è l'aumento di valore dell'appartamento quando un leasehold breve diventa lungo. Secondo la legge del 1993 è diviso in parti uguali tra il leaseholder e il proprietario del suolo ed è dovuto solo quando restano 80 anni o meno. Quando la durata scende sotto gli 80 anni, il leaseholder paga al proprietario la metà di questo incremento oltre agli altri elementi del premio. Più si attende sotto gli 80 anni, maggiore è l'incremento e più alto il prezzo. La nostra guida al costo della proroga del leasehold in Inghilterra e Galles illustra ogni elemento.
Un'illustrazione semplificata: se la proroga aumentasse il valore dell'appartamento di 30.000 sterline, il marriage value aggiungerebbe circa 15.000 sterline al premio. Questa cifra si somma alla perdita di canone del suolo e di reversione del proprietario. Questi numeri sono solo illustrativi, perché un premio reale richiede la perizia di un valutatore.
Prorogare ora o aspettare? Una guida alla decisione
| Durata residua | Marriage value dovuto oggi? | Approccio suggerito |
|---|---|---|
| Oltre 90 anni | No | Attendere è poco rischioso. Riveda la situazione superati gli 85 anni. |
| Da 85 a 90 anni | No | Pianifichi. Ottenga una valutazione e decida prima di arrivare a 82 anni. |
| Da 80 a 85 anni | Non ancora | È vicino alla soglia. Prorogare ora evita del tutto il marriage value. |
| Sotto gli 80 anni | Sì | Prolunghi presto. Ogni anno di ritardo aumenta il costo e la riforma non ha una data. |
| Sotto i 70 anni | Sì | Prolunghi come priorità. I problemi di mutuo e rivendita crescono con l'accorciarsi della durata. |
I rischi dell'attesa
- La data è incerta. Non c'è una data di entrata in vigore, quindi potrebbe aspettare anni ed essere comunque valutato secondo la legge del 1993.
- La durata continua ad accorciarsi. Ogni anno sotto gli 80 anni fa salire nel frattempo il premio.
- Rivendita e finanziamento. Molti finanziatori sono restii a prestare su leasehold brevi, il che restringe il bacino di acquirenti.
- Le nuove aliquote non sono ancora note. Le aliquote prescritte di capitalizzazione e differimento non sono state fissate, quindi nessuno può dire che il nuovo sistema sarà più economico per ogni leasehold.
Cosa fare adesso
- Verifichi la durata residua esatta e quale sarà tra 12 mesi.
- Ottenga una valutazione da un perito specializzato per vedere quanta parte del premio è marriage value.
- Modelli le sue cifre nel calcolatore della proroga del leasehold.
- Se compra appartamenti come investitore, verifichi la durata del leasehold prima di fare un'offerta. Un leasehold breve può essere acquistato a sconto, ma il costo della proroga deve entrare nel suo prezzo. Veda la nostra guida al processo di proroga del leasehold e la nota sul title splitting.
- Ricordi che dal 31 gennaio 2025 non servono più due anni di proprietà per chiedere una proroga legale.
Domande frequenti
Il marriage value è stato abolito?
Non ancora nella pratica. Il Leasehold and Freehold Reform Act 2024 lo prevede, ma quella parte non è in vigore e non è stata fissata una data.
Quando sarà abolito il marriage value?
Non c'è una data ufficiale. I commentatori si aspettano il 2027 o il 2028 al più presto, quando saranno pronti i regolamenti con le nuove aliquote di valutazione.
Devo prorogare ora il leasehold o aspettare?
Se restano meno di 80 anni, prolunghi presto, perché il costo sale ogni anno e la riforma non ha una data. Se sono più di 85 anni, attendere è meno rischioso, ma ottenga una valutazione per conoscere la sua situazione.
Quanto vale il marriage value?
Secondo la legge del 1993 è la metà dell'aumento di valore creato dalla proroga, dovuto solo quando restano 80 anni o meno. Un valutatore deve calcolarlo per il suo appartamento.
Posso prorogare se possiedo l'appartamento da meno di due anni?
Sì. Dal 31 gennaio 2025 il requisito dei due anni di proprietà non si applica più alle proroghe legali.
Punti chiave
- Il marriage value è ancora dovuto secondo la legge del 1993 quando restano 80 anni o meno di leasehold.
- La sua abolizione è legge sulla carta ma non in vigore: nessuna data, aliquote ancora da fissare.
- Sotto gli 80 anni, attendere aggiunge costi ogni anno senza garanzia di un risultato più economico.
- Sopra gli 85 anni, attendere è poco rischioso. In ogni caso ottenga una valutazione.
Questo articolo ha carattere informativo generale e non costituisce consulenza legale o di valutazione. La normativa sulla proroga del leasehold sta cambiando e la situazione può mutare senza preavviso. Verifichi le regole vigenti e ottenga una perizia specialistica e il parere di un avvocato prima di notificare.