Si applica il marriage value: leasehold inferiore a 80 anni. Il freeholder riceve il 50% dell'aumento di valore.
Premio Stimato
£17,324
Stima illustrativa basata sui tassi standard di capitalizzazione del 6% e di differimento del 5,5%. Il premio effettivo richiede una perizia professionale RICS. Chieda una consulenza specialistica sul leasehold prima di procedere.
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Cosa Fa Questo Calcolatore
Questo strumento stima il premio legale da pagare per estendere il leasehold di un appartamento ai sensi del Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993: la procedura formale che i leaseholder di Inghilterra e Galles possono usare per aggiungere anni a un leasehold breve.
Inserisca il valore di mercato attuale del suo appartamento, gli anni residui del leasehold e la ground rent annua per ottenere una stima immediata dei tre componenti del premio: ground rent capitalizzata, deferred reversion e (per i leasehold sotto gli 80 anni) marriage value.
Come Funziona il Calcolo
Il premio ha fino a tre parti. Ground rent (capitalizzata): il valore attuale della ground rent che il freeholder avrebbe ricevuto nel periodo residuo del leasehold, con un tasso di capitalizzazione standard del 6%. Deferred reversion: il valore attuale del recupero dell'immobile da parte del freeholder alla scadenza del leasehold, con un tasso di differimento standard del 5,5%.
Il marriage value si applica solo quando al leasehold restano meno di 80 anni. Rappresenta il valore aggiuntivo creato combinando ("sposando") il freehold e il leasehold esteso in uno: la teoria è che un leasehold esteso valga più della somma del leasehold breve e del freehold separati. Per legge, il freeholder ha diritto al 50% di questo incremento.
Per questo i costi di estensione del leasehold salgono bruscamente quando la durata scende sotto gli 80 anni. Sotto quella soglia non paga solo per la ground rent e la reversion perdute, ma anche per metà del valore che l'estensione stessa crea.
Esempio Pratico
Un appartamento del valore di £250.000 con 75 anni residui di leasehold e £150 di ground rent annua.
- Valore dell'appartamento: £250.000
- Anni residui: 75 (sotto 80, si applica il marriage value)
- Ground rent (capitalizzata @ 6%): ~£2.300
- Deferred reversion (@ 5,5%): ~£40.000
- Marriage value (50% dell'incremento): ~£15.000
Premio stimato: circa £57.000, e poiché questo leasehold è sotto gli 80 anni, estendere prima anziché poi evita che la penalità del marriage value cresca con il diminuire degli anni residui.
Domande Frequenti
Perché il marriage value si applica solo sotto gli 80 anni?
È stabilito per legge: i leasehold sotto gli 80 anni fanno scattare il marriage value perché il Parlamento ha deciso che l'"incremento" creato dall'estensione è significativo solo sotto quella soglia. Sopra gli 80 anni, la reversion è abbastanza lontana da far sì che combinare i diritti crei un valore aggiuntivo trascurabile, quindi non si applica alcun marriage value.
Posso estendere il mio leasehold senza rivolgermi a un tribunale?
Sì. La maggior parte delle estensioni viene concordata direttamente (o tramite avvocati) con il freeholder in modo informale. La procedura legale formale, incluso il diritto di rivolgersi al First-tier Tribunal (Property Chamber) se non si concorda un prezzo, esiste come rete di sicurezza e per stabilire il suo diritto legale a un'estensione di 90 anni con una ground rent a peppercorn.
Più o meno quanto costa un'estensione del leasehold?
Il premio varia enormemente con il valore dell'appartamento, gli anni residui e la ground rent. Questo calcolatore fornisce una stima per i suoi numeri specifici. Come regola generale, il premio sale bruscamente quando un leasehold scende sotto gli 80 anni, e di nuovo quando si avvicina al territorio non ipotecabile (in genere sotto i 70 anni).
Cos'è un tasso di differimento e perché il 5,5%?
Il tasso di differimento attualizza al valore di oggi il recupero finale dell'immobile da parte del freeholder. Il 5,5% per case e appartamenti è stato fissato come tasso standard dal Lands Tribunal nel caso Sportelli ed è ampiamente usato come valore predefinito in assenza di prove di un tasso diverso.
Questa cifra è giuridicamente vincolante?
No. Questa è una stima illustrativa con ipotesi standard. Il premio effettivo viene concordato tramite negoziazione o tribunale, in genere sulla base della relazione di un perito RICS. Ottenga sempre una perizia professionale prima di avviare una negoziazione di estensione del leasehold.