Pourquoi les prix de l'immobilier de luxe à Londres ont-ils baissé ? Les vraies raisons

De combien les prix du luxe londonien ont-ils réellement baissé ?

Les chiffres sont frappants pour un marché qui a passé des décennies à être un pari à sens unique pour les capitaux mondiaux.

Cela concerne spécifiquement le segment haut de gamme et de luxe. L'immobilier britannique courant (les logements du segment intermédiaire dans lesquels la plupart des propriétaires occupants et des investisseurs buy-to-let transigent réellement) n'a rien connu de comparable. Les forces qui tirent le haut du marché vers le bas sont largement déconnectées de celles qui fixent les prix d'une maison mitoyenne de trois chambres à Manchester ou d'un deux-pièces en zone 3 à Londres.

Pas un problème de logement : un problème de fiscalité et de politique

Pendant des décennies, la proposition de valeur du centre de Londres haut de gamme était simple : stabilité politique, État de droit, tribunaux anglophones et un régime fiscal permettant aux riches propriétaires étrangers de détenir un bien britannique comme un actif parmi d'autres dans un portefeuille mondial, sans devenir pleinement imposables sur leur patrimoine mondial. Plusieurs gouvernements ont passé la dernière décennie à démanteler ce dernier élément, Budget après Budget. Le bien lui-même n'a pas changé. L'économie de sa détention en tant que non-résident ou non-dom, si.

L'empilement du stamp duty

Aucune réforme du stamp duty n'a, à elle seule, brisé le marché haut de gamme. C'est l'accumulation de quatre réformes distinctes, superposées depuis 2014. Les taux actuels, y compris la surtaxe de 5 % sur les logements supplémentaires et la surtaxe de 2 % pour les non-résidents au Royaume-Uni, sont publiés sur la page des taux de SDLT de GOV.UK.

En cumulant les couches actuelles, un non-résident qui achète une seconde résidence dans le centre de Londres haut de gamme peut faire face à un taux marginal de SDLT allant jusqu'à 19 % sur la tranche supérieure du prix. Une société ou toute autre personne non physique achetant un logement de grande valeur est soumise à un taux unique de 17 %. Sur une maison de 10 M£, cela représente une facture de stamp duty de plusieurs millions de livres avant même les frais juridiques, les honoraires d'agence ou la moindre livre de rénovation : une base de coûts qui n'existait tout simplement pas pour le même acheteur il y a dix ans.

La fin du statut de non-dom : suppression de l'incitation centrale

Le changement structurel le plus important est ce qui est arrivé au régime fiscal des non-doms, plus que le stamp duty. Depuis le 6 avril 2025, le système non-dom, vieux de plusieurs siècles, est aboli. La remittance basis (qui permettait aux résidents non domiciliés au Royaume-Uni de conserver revenus et plus-values étrangers hors de l'impôt britannique tant que l'argent restait à l'étranger) a été remplacée par un nouveau régime des revenus et plus-values étrangers (FIG) qui n'exonère les revenus et plus-values étrangers que pendant les quatre premières années de résidence britannique d'un individu. Ensuite, les revenus et plus-values mondiaux deviennent pleinement imposables au Royaume-Uni, comme pour toute personne née ici.

L'inheritance tax (droits de succession) a connu un changement encore plus fondamental. Elle est passée d'un système fondé sur le domicile à un système fondé sur la résidence : toute personne ayant été résidente britannique pendant 10 des 20 dernières années fiscales est désormais un « long-term resident » (résident de longue durée) et redevable de l'inheritance tax britannique sur l'ensemble de son patrimoine mondial, y compris les actifs auparavant protégés dans des trusts offshore. Pour une famille qui a acheté une maison de 15 M£ à Knightsbridge précisément parce que Londres lui permettait de garder le reste de son patrimoine hors du filet fiscal britannique, le calcul a complètement changé. La maison londonienne n'est plus un moyen peu contraignant de détenir un point d'ancrage au Royaume-Uni : c'est désormais un actif parmi d'autres au sein d'un patrimoine pleinement imposable au Royaume-Uni.

La menace de la mansion tax

Une nouvelle High Value Council Tax Surcharge (largement présentée comme une « mansion tax ») doit entrer en vigueur en avril 2028, ajoutant une surtaxe annuelle minimale d'environ £2,500 sur les logements valorisés à plus de 2 M£, croissante au-delà de ce seuil. Elle ne démarre que dans quelques années, mais les prix du centre de Londres haut de gamme y réagissent déjà. Les acheteurs intègrent un futur coût de détention récurrent lorsqu'ils font une offre aujourd'hui, et les propriétaires qui hésitent à vendre avant ou après son entrée en vigueur ont intérêt à vendre maintenant plutôt qu'à attendre : le même schéma de ventes anticipées que le marché avait connu avant la surtaxe de 2016 sur les logements supplémentaires.

Moins d'acheteurs fortunés, tout simplement

Au-delà des changements fiscaux précis, le vivier d'acheteurs lui-même s'est réduit. Le visa Tier 1 Investor (une voie qui avait pendant des années fait venir au Royaume-Uni des personnes fortunées très mobiles, dont beaucoup ont ensuite acheté des biens haut de gamme) a été fermé aux nouveaux demandeurs en février 2022. Par ailleurs, le rapport 2025 de Henley & Partners sur les migrations de fortune projetait que le Royaume-Uni connaîtrait une sortie nette d'environ 16 500 personnes fortunées en 2025, la plus importante jamais enregistrée par le cabinet pour un seul pays, avec l'abolition du régime non-dom, les changements de l'inheritance tax et l'incertitude budgétaire plus large cités comme principaux facteurs. Il faut le signaler honnêtement : ce chiffre repose sur des enquêtes plutôt que sur des données officielles de migration, et il a été critiqué pour cette raison, mais il concorde globalement avec ce que rapportent à la fois les agents immobiliers sur le terrain et les données de prix du Land Registry.

Les vendeurs courent après un marché en baisse

L'effet combiné se voit surtout dans le comportement des vendeurs. Près de 4 logements sur 10 actuellement en vente dans les codes postaux les plus chers de Londres ont vu leur prix demandé réduit au moins une fois depuis leur mise sur le marché, contre environ un tiers un an plus tôt. Les volumes de transactions dans le centre de Londres haut de gamme ont reculé de 31 % au second semestre 2025 par rapport au premier. C'est le schéma d'un marché où les vendeurs s'adaptent encore à un nouveau niveau de prix, et non celui où les acheteurs auraient simplement disparu. Il y a toujours un marché, mais à des prix nettement plus bas et après un processus de vente plus long et plus négocié que celui auquel les vendeurs du centre de Londres haut de gamme étaient habitués.

Les prix du centre de Londres haut de gamme vont-ils se redresser ?

Les prévisionnistes s'accordent globalement à dire que la baisse ralentit plutôt qu'elle ne s'accélère. Savills s'attend à ce que 2026 soit une année de relative stabilité, suivie d'une reprise graduelle et soutenue sur les marchés résidentiels haut de gamme au cours des cinq années suivantes. La prévision propre de Knight Frank est passée d'une hausse attendue de 2,5 % en 2026 à une quasi-stabilité, après avoir dû réviser 2025 à -4 % tandis que le marché continuait de sous-performer ses propres prévisions précédentes. Le résumé honnête : la plupart des prévisionnistes sérieux s'attendent désormais à ce que le centre de Londres haut de gamme touche le fond vers 2026, sans continuer à baisser au rythme des deux dernières années, mais personne ne prévoit un retour rapide aux valeurs du pic de 2014, car les changements fiscaux à l'origine de la baisse ne sont pas temporaires.

Ce que cela signifie si vous achetez ou vendez dans le centre de Londres haut de gamme

Pour les vendeurs, fixer un prix égal ou légèrement inférieur aux éléments comparables actuels, plutôt qu'au chiffre de l'an dernier, est ce qui conclut réellement des ventes sur ce marché ; surévaluer le prix aujourd'hui se traduit généralement par une annonce qui s'enlise et une baisse plus forte plus tard. Pour les acheteurs, le calcul s'est inversé : un marché avec une vraie marge de négociation, plus de choix et moins de concurrence d'acheteurs étrangers sans prêt qu'à aucun moment de la dernière décennie. Quiconque achète à ce niveau doit tout de même modéliser l'ensemble de l'empilement fiscal (surtaxes de SDLT, régime FIG le cas échéant, et mansion tax de 2028 si le bien dépasse 2 M£) avant de supposer que le prix demandé aujourd'hui est le coût réel de la détention.

Pourquoi nous ne jouons pas sur ce segment

Rien de tout cela ne touche la partie du marché dans laquelle nous opérons réellement. La baisse des prix du centre de Londres haut de gamme est une histoire de patrimoines mondiaux, d'optimisation fiscale des non-doms et d'actifs de plusieurs millions de livres, et non des logements du segment intermédiaire aux finitions haut de gamme que nous achetons, rénovons et louons. La demande locative pour un deux ou trois-pièces bien rénové à Londres ou à Liverpool n'a aucune corrélation avec le fait qu'une famille non-dom de Kensington vende ou non. Si quoi que ce soit, un haut de marché plus faible, qui détourne l'attention des investisseurs des biens « trophées », rend les opérations disciplinées axées sur le revenu du segment intermédiaire plus attractives en comparaison, et non moins.

Foire aux questions

De combien les prix de l'immobilier haut de gamme du centre de Londres ont-ils baissé ?

Environ 26 % sous le pic de 2014 en 2026, avec une baisse qui s'est accélérée en 2025 et jusqu'en 2026 au lieu de se stabiliser.

L'ensemble du marché londonien est-il en baisse, ou seulement le haut de gamme ?

Seulement le luxe et le haut de gamme. L'immobilier courant de Londres et du Royaume-Uni n'a rien connu de comparable en ampleur. Les causes sont propres aux biens de très grande valeur et à la détention par des non-résidents et des non-doms.

Pourquoi le changement du statut fiscal de non-dom a-t-il autant compté pour les prix immobiliers ?

Il a supprimé la principale raison pour laquelle de nombreux riches acheteurs étrangers utilisaient l'immobilier londonien comme point d'ancrage peu contraignant : depuis avril 2025, les revenus et plus-values étrangers ne sont protégés que pendant les quatre premières années de résidence britannique d'un individu, et l'inheritance tax britannique s'applique désormais à l'ensemble du patrimoine mondial d'un résident de longue durée.

Qu'est-ce que la « mansion tax » et quand démarre-t-elle ?

Une surtaxe de council tax sur les logements de grande valeur, de plus de 2 M£, ajoutant au minimum environ £2,500 par an, qui doit entrer en vigueur en avril 2028. Le marché intègre déjà ce coût futur avant cette date.

Combien de stamp duty un non-résident paie-t-il sur une seconde résidence à Londres ?

Potentiellement jusqu'à 19 % sur la tranche supérieure du prix, une fois cumulés le taux standard, la surtaxe de 5 % sur les logements supplémentaires et la surtaxe de 2 % pour les non-résidents.

Les prix du centre de Londres haut de gamme vont-ils se redresser ?

La plupart des grands prévisionnistes s'attendent à ce que le marché touche le fond vers 2026, suivi d'une lente reprise sur plusieurs années, et non d'un retour rapide aux prix du pic de 2014, puisque les changements fiscaux à l'origine de la baisse ne sont pas temporaires.

Cela affecte-t-il le buy-to-let du segment intermédiaire ?

Pas de manière significative. Les forces qui tirent le centre de Londres haut de gamme vers le bas (réforme fiscale des non-doms, surtaxes de stamp duty sur les biens de plusieurs millions de livres, migration des fortunes) sont largement déconnectées de la demande locative et des prix qui déterminent les rendements du buy-to-let du segment intermédiaire.

Points clés à retenir

• Le centre de Londres haut de gamme est environ 26 % sous son pic de 2014, et la baisse s'est accélérée en 2025 et 2026 au lieu de se stabiliser.
• Quatre surtaxes de stamp duty se sont empilées depuis 2014, portant le taux marginal sur la seconde résidence londonienne d'un non-résident jusqu'à 19 %.
• L'abolition du statut de non-dom en avril 2025 a supprimé la logique fiscale qui rendait l'immobilier londonien attractif pour les propriétaires fortunés du monde entier.
• Une « mansion tax » sur les logements de plus de 2 M£ arrive en avril 2028, et les prix s'ajustent déjà en prévision.
• Le Royaume-Uni devrait connaître l'une des plus fortes sorties nettes de personnes fortunées de tous les pays, parallèlement à la fermeture de la voie du visa Tier 1 Investor.
• Les prévisionnistes s'attendent à ce que le marché touche le fond vers 2026, avec une lente reprise plutôt qu'un rebond aux niveaux de 2014.
• C'est une histoire propre au segment haut de gamme et de luxe. Elle ne reflète pas ce qui se passe dans l'immobilier britannique courant du segment intermédiaire.