Usted compra la propiedad (con o sin hipoteca) y la alquila a corto plazo por su cuenta. Toda la rentabilidad y la revalorización del activo son suyas.
Rentabilidad bruta
15.10%
Ingresos brutos anuales: £33,215
Solo ilustrativo. La ocupación, la tarifa por noche y los costes reales varían según la ubicación y la temporada. El coste de la hipoteca asume solo intereses y condiciones estándar de buy-to-let o de alquiler vacacional. No es asesoramiento financiero.
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Qué hace esta calculadora
Esta herramienta calcula la rentabilidad real de una propiedad de Airbnb o de alquiler de corta estancia (alojamiento con servicios), no solo la tarifa por noche que se anuncia, sino lo que realmente queda una vez descontados la limpieza, las comisiones de la plataforma, la gestión y los costes de explotación.
Elija primero su estrategia: Comprar, si es propietario del inmueble (con o sin hipoteca), o Rent to Rent, si lo alquila a un propietario y lo subarrienda a corto plazo. En modo Comprar, empiece con el precio de compra, la tarifa media por noche y la ocupación para obtener una rentabilidad bruta rápida y active después "Incluir costes" para añadir hipoteca, limpieza, comisiones de la plataforma, comisiones de gestión, council tax, facturas, seguro y puesta en marcha del mobiliario. Es entonces cuando la rentabilidad neta, la rentabilidad sobre el dinero invertido y la prueba de estrés del ICR cobran sentido. En modo Rent to Rent no hay precio de compra ni hipoteca (solo el alquiler que paga al propietario más los mismos costes de explotación) y la cifra principal es su beneficio neto mensual.
Cómo funciona el cálculo
Ingresos brutos anuales = (tarifa por noche × noches ocupadas) + (tarifa de limpieza cobrada × cambios de huésped). Noches ocupadas = 365 × tasa de ocupación. Cambios de huésped = noches ocupadas ÷ duración media de la estancia.
El ingreso neto resta todos los costes de explotación reales. El coste del alojamiento depende de la estrategia: intereses de la hipoteca (solo intereses) en modo Comprar, o el alquiler mensual que paga al propietario en modo Rent to Rent. Ambos modos restan después la comisión de la plataforma (% de los ingresos brutos), la comisión de gestión (% de los ingresos por alquiler, sin incluir la limpieza), el coste real de limpieza por cambio de huésped, council tax, ground rent y gastos de comunidad, facturas, seguro y el coste de mobiliario y puesta en marcha repartido a lo largo de su periodo de amortización, todo mostrado al mes, porque así es como realmente se presupuestan estos costes.
La rentabilidad sobre el dinero invertido ("Rentabilidad sobre el capital") y la prueba de estrés del ICR solo se aplican a la estrategia Comprar, ya que ambas se miden respecto a una entrada y una hipoteca que no existen en Rent to Rent. El ICR compara los ingresos brutos con el coste anual de la hipoteca según la ratio exigida por el prestamista. Las hipotecas de corta estancia están menos estandarizadas que las de buy-to-let, por lo que muchos prestamistas siguen evaluando la solvencia con un alquiler teórico a largo plazo en lugar de los ingresos reales de corta estancia; consúltelo con su prestamista.
Ejemplo práctico
Tomemos un piso de £220,000 alquilado en Airbnb a £120 por noche de media, con un 65% de ocupación, una estancia media de 3 noches, comprado con una hipoteca de solo intereses al 75% de LTV y un 5.5% de interés.
- Precio de compra: £220,000
- Noches ocupadas: 365 × 65% = 237 noches
- Ingresos por noches: 237 × £120 = £28,440
- Cambios de huésped: 237 ÷ 3 = 79 al año (unos 6.6 al mes)
- Ingresos por tarifa de limpieza: 79 × £60 = £4,740
- Ingresos brutos anuales: £33,180
- Rentabilidad bruta: 33,180 ÷ 220,000 × 100 = 15.1%
Tras la hipoteca (£165,000 × 5.5% = £9,075), la comisión de la plataforma (3% = £995), el coste de limpieza (79 × £45 = £3,555), council tax, facturas, seguro y la amortización del mobiliario, la rentabilidad neta suele quedar muy por debajo de la bruta, que es precisamente la razón por la que conviene hacer el desglose completo de costes antes de comprometer capital.
Preguntas frecuentes
¿Es realmente mayor la rentabilidad de Airbnb que la del alquiler a largo plazo?
La rentabilidad bruta de los alquileres de corta estancia bien gestionados suele ser mayor que la del alquiler a largo plazo, pero la rentabilidad neta reduce rápido la diferencia. La limpieza, las comisiones de las plataformas, la gestión, el mobiliario, los suministros y los mayores periodos de vacío se comen la cifra principal. Compare aquí la rentabilidad neta con nuestra Calculadora de rentabilidad por alquiler para una comparación justa en igualdad de condiciones.
¿Necesito licencia urbanística o una licencia para explotar un alquiler de corta estancia?
Depende de la ubicación. Muchos distritos de Londres limitan los alquileres de corta estancia a 90 noches al año sin licencia urbanística, y algunos ayuntamientos del Reino Unido tienen sus propios sistemas de licencias para corta estancia. Tenga en cuenta que una propiedad alquilada comercialmente 140 o más días al año en Inglaterra puede tributar por business rates en lugar de council tax, y la small business rates relief puede reducirlas a cero, así que consulte a la VOA. Confirme siempre las normas locales antes de dar por hecho que se permite el alquiler de corta estancia todo el año.
¿Cuál es la diferencia entre la tarifa de limpieza cobrada y el coste de limpieza?
La tarifa de limpieza cobrada es lo que paga el huésped como parte de su reserva (ingreso). El coste de limpieza es lo que usted paga realmente a una limpiadora por cada cambio de huésped (gasto). Rara vez coinciden. Esta calculadora los registra por separado para que vea el margen real, sin suponer que se compensan.
¿Aceptará mi prestamista los ingresos de corta estancia?
No siempre con los tipos estándar de buy-to-let. Algunos prestamistas excluyen por completo el uso de corta estancia, otros exigen un producto hipotecario especializado de alquiler vacacional o de alojamiento con servicios, y muchos aplican la prueba de estrés sobre un alquiler teórico a largo plazo en lugar de los ingresos reales de Airbnb. Hable con un bróker especializado antes de dar por hecho que se aplican las condiciones estándar de BTL.
¿Tiene en cuenta esta calculadora la estacionalidad?
No. Usa una única ocupación media y una tarifa por noche media para todo el año. Los ingresos reales de corta estancia son estacionales (más altos en verano y vacaciones, más bajos fuera de temporada), así que trate el resultado como una media anual y no como una previsión mes a mes.
¿Necesito el permiso del propietario para subarrendar en Airbnb con un acuerdo Rent to Rent?
Sí. Casi siempre. Un contrato de alquiler residencial estándar prohíbe el subarriendo y el uso de corta estancia salvo que el propietario dé su consentimiento expreso por escrito, normalmente mediante un alquiler a empresa o un acuerdo Rent to Rent en lugar de un AST estándar (contrato de arrendamiento de corta duración garantizada). Operar sin ese consentimiento puede incumplir el contrato, invalidar la hipoteca o el seguro del propietario y, en algunos casos, constituir un subarriendo ilegal. Formalice siempre un acuerdo Rent to Rent por escrito antes de anunciar una propiedad que no es suya.