ترخيص HMO في إنجلترا: شرح القواعد الإلزامية والإضافية والانتقائية

ترخيص HMO هو الإذن الذي يمنحه المجلس لتأجير منزل متعدد المستأجرين (HMO)، والخطأ في الترخيص من أغلى الأخطاء التي قد يرتكبها المالك. تغيّرت القواعد جوهريًا في أكتوبر 2018، ولأن المجالس تضيف أنظمتها الخاصة فوق النظام الوطني، فإن حاجتك إلى ترخيص تعتمد على السلطة المحلية بقدر اعتمادها على العقار. يشرح هذا الدليل ما يُعدّ HMO، وأنواع الترخيص الثلاثة، ومعايير الغرف والسلامة المرتبطة بالترخيص، والعقوبات على الخطأ فيه.

ما الذي يُعدّ HMO

المنزل متعدد المستأجرين هو عقار مؤجَّر لثلاثة أشخاص على الأقل يشكلون أكثر من أسرة واحدة ويتشاركون مرافق مثل المطبخ أو الحمام أو المرحاض. و"الأسرة" هي شخص واحد أو أفراد من العائلة نفسها يعيشون معًا، فثلاثة مشاركين غير مرتبطين يمثلون ثلاث أسر، بينما يُحتسب الزوجان أسرة واحدة. وبهذا التعريف يُعدّ المنزل المشترك المعتاد للمهنيين أو الطلاب HMO حتى لو ضم ثلاثة مستأجرين فقط.

كون العقار HMO والحاجة إلى ترخيص سؤالان مختلفان. فكل عقار مؤجَّر لخمسة أشخاص أو أكثر في أسرتين أو أكثر يحتاج إلى ترخيص إلزامي، لكن HMO أصغر لا يحتاج إليه إلا حيث أدخل المجلس الترخيص الإضافي. وللنوع العقاري بُعد تخطيطي أيضًا، يُغطى أدناه.

أنواع ترخيص HMO الثلاثة

تدير إنجلترا ثلاثة أنظمة متداخلة، وقد يقع العقار تحت أي منها:

ولأن الأنظمة الإضافية والانتقائية محلية ومحدودة المدة، فالطريقة الموثوقة الوحيدة لمعرفة ذلك هي مراجعة موقع المجلس للرمز البريدي الدقيق قبل الشراء أو التأجير. ويمكنك البدء من خدمة ترخيص المنزل متعدد المستأجرين على GOV.UK، التي توجّهك إلى السلطة المحلية المناسبة. وينطبق النظام الإلزامي على كل HMO مؤهل بصرف النظر عن الطوابق منذ 1 أكتوبر 2018، لذا فالإرشادات الأقدم التي تذكر اختبار "ثلاثة طوابق" قديمة.

أحجام الغرف والمعايير المرتبطة بالترخيص

يحمل ترخيص HMO الإلزامي حدودًا دنيا وطنية لمعايير الغرف. يجب ألا تقل غرفة النوم التي يستخدمها بالغ واحد عن 6.51 مترًا مربعًا، والتي يستخدمها بالغان عن 10.22 مترًا مربعًا. ولا يجوز استخدام أي غرفة أقل من 4.64 مترًا مربعًا كمكان نوم، ويجب على حامل الترخيص إبلاغ المجلس بالغرف التي تقل عن ذلك الحجم. وترد المعايير الكاملة في إرشادات الحكومة لإصلاح ترخيص HMO.

وإضافةً إلى أحجام الغرف، يفرض الترخيص شروطًا على عدد المستأجرين وتوفير المطابخ والحمامات بحسب عدد النزلاء وسلامة الغاز والكهرباء وإنذارات الدخان وأول أكسيد الكربون والنفايات. ويمكن للمجالس أيضًا تطبيق معايير مرافق خاصة بها، لذا قد يُرخَّص عقاران بالحجم نفسه لأعداد مختلفة من المستأجرين في أحياء مختلفة.

كيفية التقديم والرسوم والمدة

تتقدم إلى المجلس المحلي، وتسمّي مديرًا (عادةً المالك أو الوكيل) يجب أن يكون "شخصًا لائقًا ومناسبًا"، وتدفع رسمًا يتفاوت كثيرًا، وهو عادةً من بضع مئات إلى أكثر من ألف جنيه، ويدوم حتى خمس سنوات. خصص في ميزانيتك للترخيص حين تضع نموذجًا لصفقة HMO، لأنه تكلفة حقيقية مقابل العائد لا إجراء شكلي لمرة واحدة. ولترى كيف يؤثر الترخيص والإدارة وفترات الشغور في عائد التأجير بالغرفة، شغّل الأرقام عبر حاسبة عائد HMO لدينا قبل الالتزام.

عقوبات HMO دون ترخيص

تشغيل HMO خاضع للترخيص دون ترخيص جريمة جنائية، وعواقبه المالية شديدة. يستطيع المجلس فرض عقوبة مدنية تصل إلى £30,000 كبديل للملاحقة القضائية، أو الملاحقة بغرامة غير محدودة. ويستطيع المستأجرون أو المجلس التقدم بطلب أمر رد إيجار يلزمك برد ما يصل إلى إيجار 12 شهرًا. والأهم أنك لا تستطيع إرسال إشعار إخلاء المادة 21 الصحيح دون سبب (no-fault) ما دام العقار يجب أن يكون مرخصًا وليس كذلك، فتفقد السيطرة على الحيازة أيضًا. وتتراكم هذه العقوبات، ولهذا يُفحص الترخيص أولًا في أي استحواذ على HMO.

إذن التخطيط والمادة 4

الترخيص منفصل عن التخطيط. فالـHMO الصغير لثلاثة إلى ستة أشخاص يقع في فئة استخدام التخطيط C4، وفي معظم أنحاء البلاد يمكنك تحويل منزل عائلي (C3) إلى HMO صغير بموجب حقوق التطوير المسموح به دون طلب تخطيط. غير أن مجالس كثيرة أصدرت توجيه المادة 4 (Article 4) الذي يزيل تلك الحقوق في مناطق محددة، بمعنى أنك تحتاج إلى إذن تخطيط لإنشاء حتى HMO صغير. وتحتاج HMO الأكبر لسبعة أشخاص أو أكثر دائمًا إلى إذن تخطيط. افحص موقف الترخيص وما إذا كان توجيه المادة 4 ينطبق قبل شراء عقار للتحويل.

الأسئلة الشائعة

هل أحتاج إلى ترخيص لمنزل مشترك بثلاث غرف نوم؟

فقط إذا كان المجلس يدير نظام ترخيص إضافيًا أو انتقائيًا يغطي تلك المنطقة. ثلاثة مستأجرين غير مرتبطين يجعلونه HMO، لكن النظام الإلزامي يبدأ من خمسة أشخاص، لذا فمنزل بثلاثة مستأجرين لا يحتاج إلى ترخيص إلا بموجب نظام محلي.

هل لا يزال عدد الطوابق مهمًا للترخيص الإلزامي؟

لا. أُزيل شرط ثلاثة طوابق فأكثر في 1 أكتوبر 2018. ينطبق ترخيص HMO الإلزامي الآن على أي HMO مؤهل لخمسة أشخاص فأكثر في أسرتين فأكثر، حتى لو كان شقة من طابق واحد.

كم يبلغ ترخيص HMO؟

يحدد كل مجلس الرسوم وتتفاوت كثيرًا، غالبًا من بضع مئات من الجنيهات إلى أكثر من ألف، ويدوم الترخيص حتى خمس سنوات. راجع جدول رسوم المجلس المحدد، فلا يوجد رقم وطني.

ما الفرق بين الترخيص الإضافي والانتقائي؟

يغطي الترخيص الإضافي HMO الأصغر التي لا يشملها النظام الإلزامي. ويغطي الترخيص الانتقائي كل المنازل المؤجرة خاصًا في منطقة محددة، سواء كانت HMO أم لا. وقد يقع العقار تحت أحدهما أو كليهما أو لا شيء منهما بحسب مكانه.

هل يمكن تغريمي لتأجير HMO دون ترخيص؟

نعم. يستطيع المجلس فرض عقوبة مدنية تصل إلى £30,000 أو الملاحقة بغرامة غير محدودة، ويستطيع المستأجرون استرداد ما يصل إلى إيجار 12 شهرًا عبر أمر رد إيجار، ولا تستطيع إرسال إشعار المادة 21 الصحيح وأنت دون ترخيص.

أهم النقاط

• ترخيص HMO الإلزامي مطلوب لأي HMO لخمسة أشخاص فأكثر في أسرتين فأكثر، بصرف النظر عن الطوابق، منذ أكتوبر 2018.
• تدير المجالس ترخيصًا إضافيًا لـ HMO الأصغر وترخيصًا انتقائيًا لكل الإيجارات، لذا قد يحتاج منزل بثلاثة مستأجرين إلى ترخيص.
• الحدود الدنيا الوطنية للغرف هي 6.51 مترًا مربعًا لبالغ واحد و10.22 مترًا مربعًا لاثنين؛ والغرف دون 4.64 مترًا مربعًا لا تصلح غرف نوم.
• HMO دون ترخيص يعرّض لعقوبة مدنية تصل إلى £30,000 وأمر رد إيجار لـ 12 شهرًا وفقدان المادة 21.
• الترخيص منفصل عن التخطيط: افحص توجيه المادة 4 قبل تحويل منزل عائلي إلى HMO.

هذه المقالة معلومات عامة لإنجلترا وليست استشارة قانونية. تختلف تعريفات HMO وأنظمة الترخيص ومعاييره في ويلز واسكتلندا وأيرلندا الشمالية وتتغير مع الوقت. تأكد من الوضع الحالي لدى المجلس المحلي المعني وGOV.UK قبل تأجير عقار أو تحويله.