العائد الصافي
0.68%
العائد الإجمالي: 8.49% · الإيجار الشهري الإجمالي: £2,475
التكاليف السنوية
مقارنة HMO بالإيجار المنفرد
للتوضيح فقط. تختلف متطلبات الترخيص (ترخيص HMO إلزامي لـ 5 نزلاء فأكثر من أسرتين أو أكثر، إضافةً إلى أنظمة الترخيص الإضافية/الانتقائية التي تديرها مجالس كثيرة لـ HMO الأصغر) والرسوم بحسب السلطة المحلية. استشر مجلسك قبل افتراض رقم. تفترض تكلفة الرهن فوائد فقط. ليست استشارة مالية.
هل تريد مساعدة في الاستفادة من هذه الأرقام؟
يراجع فريقنا صفقات مثل هذه كل يوم. تواصل معنا وسنستعرض الأرقام معك، دون أي التزام.
ما الذي تفعله هذه الحاسبة
تحسب هذه الأداة العائد الإجمالي والصافي الحقيقي لمنزل متعدد المستأجرين (HMO)، أي عقار واحد يُؤجَّر غرفةً غرفةً لمستأجرين غير مرتبطين، مع احتساب التكاليف الخاصة بهذه الاستراتيجية: رسوم ترخيص HMO والفواتير المدفوعة نيابةً عن المستأجرين ورسوم الإدارة التي تزيد عادةً عن الإيجار المنفرد القياسي.
أدخل عدد الغرف القابلة للتأجير وإيجار كل غرفة والإشغال المتوقع للحصول على الإيجار الإجمالي، ثم أضف تكاليف الترخيص والفواتير والإدارة والصيانة والتأمين والرهن للحصول على العائد الصافي والعائد على المال المستثمر. يعرض قسم المقارنة في الأسفل علاوة العائد مقارنةً بتأجير العقار نفسه لأسرة واحدة.
كيف يعمل الحساب
الإيجار الشهري الإجمالي = عدد الغرف × إيجار الغرفة × معدل الإشغال. يراعي الإشغال فترات الشغور بين المستأجرين. HMO بخمس غرف بإشغال 90% يؤجر فعليًا 4.5 غرف في المتوسط طوال السنة.
يطرح العائد الصافي جميع التكاليف السنوية من الإيجار السنوي الإجمالي: الفواتير (إن كانت شاملة)، ورسوم ترخيص HMO، ورسوم الإدارة (% من الإيجار الإجمالي، تتراوح عادةً بين 10-15% في HMO، أعلى من 8-12% المعتادة للإيجار المنفرد، لأن زيادة عدد المستأجرين تعني إدارة يومية أكثر)، والصيانة، والتأمين، وفوائد الرهن.
تقارن علاوة عائد HMO العائد الإجمالي بإيجار منفرد مكافئ للعقار نفسه: الرقم الذي يبرر تحمّل تعقيد الترخيص والإدارة ودوران المستأجرين الإضافي لعقود إيجار متعددة بدل واحد.
مثال محلول
HMO بخمس غرف نوم اشتُري بـ £350,000، مؤجَّر بـ £550 للغرفة بإشغال 90%، شامل الفواتير بـ £400 شهريًا.
- الإيجار الشهري الإجمالي: 5 × £550 × 90% = £2,475 (£29,700 سنويًا)
- الفواتير (شاملة): £400 × 12 = £4,800
- ترخيص HMO: £1,000
- الإدارة (12%): £3,564
- الصيانة + التأمين: £2,200
- الرهن (LTV 75%، فائدة 6.0% فوائد فقط): £262,500 × 6.0% = £15,750
- إجمالي التكاليف السنوية: £27,314
يبلغ العائد الإجمالي 8.49%، لكن العائد الصافي بعد جميع تكاليف HMO الخاصة هو 0.68% فقط، مقارنةً بعائد إجمالي 5.14% لو أُجِّر العقار نفسه لأسرة واحدة بـ £1,500 شهريًا، أي علاوة عائد قدرها +3.35 نقطة مئوية لتشغيله كـ HMO، قبل احتساب عبء الإدارة الإضافي.
الأسئلة الشائعة
هل أحتاج إلى ترخيص لتشغيل HMO؟
في إنجلترا، يلزم ترخيص HMO إلزامي لأي عقار يؤجَّر لخمسة مستأجرين أو أكثر يشكلون أسرتين أو أكثر يتشاركون المرافق، بصرف النظر عن الحجم. وتدير مجالس كثيرة أيضًا أنظمة ترخيص إضافية أو انتقائية تغطي HMO الأصغر (بثلاثة مستأجرين فقط) في مناطقها. استشر السلطة المحلية دائمًا، لأن تشغيل HMO غير مرخّص يتطلب ترخيصًا يترتب عليه عقوبات كبيرة.
لماذا يكون العائد الصافي لـ HMO أقل بكثير من الإجمالي غالبًا؟
تحمل HMO بنود تكلفة أكثر من الإيجار المنفرد: رسوم الترخيص، وفواتير يدفعها المالك غالبًا، ورسوم إدارة أعلى (مزيد من المستأجرين يعني دورانًا أكبر وإدارة أكثر للانتقال والمغادرة واستفسارات يومية أكثر)، وتأمينًا أعلى عادةً. تتراكم هذه بسرعة وقد تحوّل عائدًا إجماليًا قويًا في الظاهر إلى عائد صافٍ ضعيف، ولهذا بالضبط تفصل هذه الحاسبة بين الاثنين.
هل التأجير الشامل للفواتير هو النهج الصحيح دائمًا في HMO؟
ليس دائمًا، لكنه المعتاد في تأجير الغرف في HMO، لأن تقسيم فواتير المرافق بإنصاف بين مستأجرين غير مرتبطين يتشاركون عدادًا واحدًا غير عملي. بعض الملّاك يمررون الفواتير كرسم شهري ثابت بدل إدراجها في الإيجار المعلن. وفي الحالتين، احسبها كتكلفة حقيقية لا كإيراد.
هل يمكنني الحصول على رهن شراء بغرض التأجير عادي لـ HMO؟
لا. يستبعد معظم مقرضي الشراء بغرض التأجير التقليديين HMO تمامًا. ستحتاج عادةً إلى منتج رهن HMO متخصص أو شبه تجاري، يحدّد عادةً LTV أقل (75-80% شائع، وأحيانًا أقل لـ HMO الأكبر) ويُسعَّر بعلاوة فوق أسعار BTL القياسية، ولهذا يمتد نطاق سعر الرهن في هذه الحاسبة أعلى من حاسبة العائد الإيجاري للإيجار المنفرد.
هل يستحق العائد الأعلى الإدارة الإضافية؟
يعتمد على قدرتك على إدارة (أو دفع مقابل إدارة) عقار أعلى دورانًا وبأجزاء متحركة أكثر من عقد إيجار واحد. علاوة العائد الموضحة هنا هي مكافأة ذلك التعقيد؛ فإذا لم تكن مستعدًا للتعامل مع (أو تخصيص ميزانية مناسبة لـ) دوران أكثر تكرارًا وتجديد التراخيص وإدارة المستأجرين، فقد يبقى الإيجار المنفرد بعائد أقل الخيار الأفضل مقابل المخاطرة.