Vous achetez le bien (avec ou sans prêt) et le louez vous-même en courte durée. Tout rendement et toute plus-value de l'actif vous reviennent.
Rendement brut
15.10%
Revenu annuel brut: £33,215
À titre indicatif uniquement. L'occupation, le tarif par nuit et les coûts réels varient selon le lieu et la saison. Le coût du prêt suppose des intérêts seuls, aux conditions standard de buy-to-let/location de vacances. Ne constitue pas un conseil financier.
Besoin d'aide pour exploiter ces chiffres ?
Notre équipe étudie chaque jour des projets comme celui-ci. Contactez-nous et nous analyserons les chiffres avec vous, sans engagement.
Ce que fait ce calculateur
Cet outil calcule le rendement réel d'un bien en Airbnb ou location courte durée (hébergement de service), pas seulement le tarif affiché par nuit, mais ce qu'il reste réellement une fois pris en compte le ménage, les commissions des plateformes, la gestion et les frais de fonctionnement.
Choisissez d'abord votre stratégie : Acheter, si vous êtes propriétaire du bien (avec ou sans prêt), ou Rent to Rent, si vous le louez à un propriétaire et le sous-louez en courte durée. En mode Acheter, commencez par le prix d'achat, le tarif moyen par nuit et l'occupation pour un rendement brut rapide, puis activez « Inclure les coûts » pour ajouter prêt, ménage, commissions OTA, frais de gestion, council tax, factures, assurance et mise en place du mobilier. C'est à ce moment que le rendement net, le rendement sur fonds investis et le test de résistance ICR deviennent significatifs. En mode Rent to Rent, il n'y a ni prix d'achat ni prêt (seulement le loyer que vous payez au propriétaire plus les mêmes frais de fonctionnement), et le chiffre principal est votre profit net mensuel.
Comment fonctionne le calcul
Revenu annuel brut = (tarif par nuit × nuits occupées) + (frais de ménage facturés × rotations). Nuits occupées = 365 × taux d'occupation. Rotations = nuits occupées ÷ durée moyenne de séjour.
Le revenu net soustrait chaque coût de fonctionnement réel. Le coût d'hébergement dépend de la stratégie : intérêts du prêt (intérêts seuls) en mode Acheter, ou loyer mensuel payé au propriétaire en mode Rent to Rent. Les deux modes soustraient ensuite la commission hôte OTA (% du revenu brut), les frais de gestion (% des revenus locatifs, hors ménage), le coût réel du ménage par rotation, la council tax, la ground rent/charges de copropriété, les factures, l'assurance et le coût du mobilier/mise en place réparti sur sa période d'amortissement, le tout affiché par mois, car c'est ainsi que ces coûts sont réellement budgétés.
Le rendement sur fonds investis (« Rendement sur capital ») et le test de résistance ICR ne s'appliquent qu'à la stratégie Acheter, car tous deux se mesurent par rapport à un apport et à un prêt qui n'existent pas en Rent to Rent. L'ICR compare le revenu brut au coût annuel du prêt au ratio exigé par le prêteur. Les prêts pour location courte durée sont moins standardisés que le buy-to-let, donc de nombreux prêteurs évaluent encore la capacité d'emprunt à partir d'un revenu locatif longue durée notionnel plutôt que du revenu réel de courte durée ; renseignez-vous auprès de votre prêteur.
Exemple chiffré
Prenons un appartement de 220 000 £ loué sur Airbnb à 120 £/nuit en moyenne, 65 % d'occupation, séjour moyen de 3 nuits, acheté avec un prêt à 75 % de LTV à 5,5 % en intérêts seuls.
- Prix d'achat : 220 000 £
- Nuits occupées : 365 × 65 % = 237 nuits
- Revenu des nuitées : 237 × 120 £ = 28 440 £
- Rotations : 237 ÷ 3 = 79 par an (environ 6,6 par mois)
- Revenu des frais de ménage : 79 × 60 £ = 4 740 £
- Revenu annuel brut : 33 180 £
- Rendement brut : 33 180 ÷ 220 000 × 100 = 15,1 %
Après le prêt (165 000 £ × 5,5 % = 9 075 £), la commission OTA (3 % = 995 £), le coût du ménage (79 × 45 £ = 3 555 £), la council tax, les factures, l'assurance et l'amortissement du mobilier, le rendement net se situe généralement bien en dessous du chiffre brut, ce qui explique précisément pourquoi la ventilation complète des coûts compte avant d'engager des capitaux.
Questions fréquentes
Le rendement Airbnb est-il vraiment plus élevé que la location longue durée ?
Le rendement brut des locations courte durée bien gérées est souvent supérieur à celui de la location longue durée, mais le rendement net réduit vite l'écart. Ménage, commissions OTA, gestion, mobilier, services et vacance plus élevée rognent le chiffre affiché. Comparez le rendement net ici avec notre Calculateur de rendement locatif pour une comparaison équitable à périmètre égal.
Ai-je besoin d'un permis d'urbanisme ou d'une licence pour exploiter une location courte durée ?
Cela dépend du lieu. De nombreux arrondissements de Londres plafonnent la courte durée à 90 nuits/an sans permis d'urbanisme, et certaines communes britanniques appliquent des régimes de licence distincts pour la courte durée. Notez qu'un bien loué commercialement plus de 140 jours/an en Angleterre peut être évalué pour les business rates au lieu de la council tax, que l'allègement des business rates pour petites entreprises peut ramener à zéro ; vérifiez auprès de la VOA. Confirmez toujours les règles locales avant de supposer qu'une courte durée toute l'année est autorisée.
Quelle est la différence entre les frais de ménage facturés et le coût du ménage ?
Les frais de ménage facturés sont ce que le voyageur paie dans sa réservation (revenu). Le coût du ménage est ce que vous payez réellement à la personne de ménage par rotation (charge). Ils sont rarement identiques. Ce calculateur suit les deux séparément pour que vous voyiez la marge réelle, sans supposer qu'ils s'annulent.
Mon prêteur acceptera-t-il les revenus de location courte durée ?
Pas toujours aux taux buy-to-let standard. Certains prêteurs excluent totalement l'usage courte durée, d'autres exigent un produit spécialisé de location de vacances ou d'hébergement de service, et beaucoup font un test de résistance sur un revenu locatif longue durée notionnel plutôt que sur le revenu Airbnb réel. Parlez à un courtier spécialisé avant de supposer que les conditions BTL standard s'appliquent.
Ce calculateur tient-il compte de la saisonnalité ?
Non. Il utilise une occupation moyenne et un tarif par nuit uniques sur l'année. Le revenu réel d'une courte durée est saisonnier (plus élevé en été/pendant les vacances, plus bas hors saison), donc considérez le résultat comme une moyenne annuelle et non comme une prévision mois par mois.
Ai-je besoin de l'accord de mon propriétaire pour sous-louer sur Airbnb dans le cadre d'un accord Rent to Rent ?
Oui. Presque toujours. Un bail résidentiel standard interdit la sous-location et l'usage en courte durée sauf consentement écrit exprès du propriétaire, généralement par un accord de location d'entreprise ou Rent to Rent plutôt qu'un AST standard. Exploiter sans ce consentement peut violer le bail, invalider le prêt ou l'assurance du propriétaire et, dans certains cas, constituer une sous-location illicite. Mettez toujours en place un accord Rent to Rent écrit avant de mettre en ligne un bien dont vous n'êtes pas propriétaire.