Sie kaufen die Immobilie (mit oder ohne Hypothek) und vermieten sie selbst kurzfristig. Jede Rendite und jeder Wertzuwachs der Immobilie gehört Ihnen.
Brutto-Rendite
15.10%
Jährlicher Bruttoumsatz: £33,215
Nur zur Veranschaulichung. Tatsächliche Auslastung, Preis pro Nacht und Kosten variieren je nach Standort und Saison. Die Hypothekenkosten gehen von reiner Zinszahlung und üblichen Buy-to-let-/Ferienvermietungs-Konditionen aus. Keine Finanzberatung.
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Was dieser Rechner leistet
Dieses Tool ermittelt die reale Rendite einer Airbnb- oder Kurzzeitvermietungs-Immobilie (Serviced Accommodation), nicht nur den Preis pro Nacht, sondern was tatsächlich übrig bleibt, wenn Reinigung, Plattformgebühren, Verwaltung und Betriebskosten berücksichtigt sind.
Wählen Sie zuerst Ihre Strategie: Kaufen, wenn Sie die Immobilie besitzen (mit oder ohne Hypothek), oder Rent to Rent, wenn Sie sie von einem Vermieter pachten und kurzfristig untervermieten. Beginnen Sie im Kaufmodus mit Kaufpreis, durchschnittlichem Preis pro Nacht und Auslastung für eine schnelle Brutto-Rendite und schalten Sie dann "Kosten einbeziehen" ein, um Hypothek, Reinigung, OTA-Gebühren, Verwaltungsgebühren, Council Tax, Nebenkosten, Versicherung und Möblierung hinzuzufügen. Erst dann werden Netto-Rendite, Rendite auf das eingesetzte Geld und der ICR-Stresstest aussagekräftig. Im Rent-to-Rent-Modus gibt es weder Kaufpreis noch Hypothek (nur die Miete an den Vermieter plus dieselben Betriebskosten), und die Hauptzahl ist Ihr monatlicher Nettogewinn.
So funktioniert die Berechnung
Jährlicher Bruttoumsatz = (Preis pro Nacht × belegte Nächte) + (berechnete Reinigungsgebühr × Gästewechsel). Belegte Nächte = 365 × Auslastung. Gästewechsel = belegte Nächte ÷ durchschnittliche Aufenthaltsdauer.
Das Nettoeinkommen zieht jede reale Betriebskostenposition ab. Die Unterkunftskosten hängen von der Strategie ab: Hypothekenzinsen (nur Zinszahlung) im Kaufmodus oder die Monatsmiete an den Vermieter im Rent-to-Rent-Modus. In beiden Modi werden dann die OTA-Gastgebergebühr (% des Bruttoumsatzes), die Verwaltungsgebühr (% des Mietumsatzes, ohne Reinigung), die tatsächlichen Reinigungskosten pro Gästewechsel, Council Tax, Ground Rent/Service Charge, Nebenkosten, Versicherung und die über den Abschreibungszeitraum verteilten Möblierungs-/Einrichtungskosten abgezogen, alles pro Monat dargestellt, da diese Kosten tatsächlich so budgetiert werden.
Die Rendite auf das eingesetzte Geld ("Rendite auf das eingesetzte Kapital") und der ICR-Stresstest gelten nur für die Kaufstrategie, da beide an einer Anzahlung und einer Hypothek gemessen werden, die es bei Rent to Rent nicht gibt. Der ICR prüft den Bruttoumsatz gegen die jährlichen Hypothekenkosten bei dem vom Kreditgeber geforderten Verhältnis. Hypotheken für Kurzzeitvermietungen sind weniger standardisiert als Buy-to-let, daher prüfen viele Kreditgeber die Tragfähigkeit weiterhin anhand fiktiver langfristiger Mieteinnahmen statt des tatsächlichen Kurzzeitumsatzes; klären Sie das mit Ihrem Kreditgeber.
Rechenbeispiel
Eine Wohnung für 220.000 £, bei Airbnb für durchschnittlich 120 £/Nacht vermietet, 65 % Auslastung, 3 Nächte durchschnittliche Aufenthaltsdauer, gekauft mit einer Hypothek mit 75 % LTV zu 5,5 % nur Zinsen.
- Kaufpreis: 220.000 £
- Belegte Nächte: 365 × 65 % = 237 Nächte
- Umsatz aus Übernachtungen: 237 × 120 £ = 28.440 £
- Gästewechsel: 237 ÷ 3 = 79 pro Jahr (etwa 6,6 pro Monat)
- Umsatz aus Reinigungsgebühren: 79 × 60 £ = 4.740 £
- Jährlicher Bruttoumsatz: 33.180 £
- Brutto-Rendite: 33.180 ÷ 220.000 × 100 = 15,1 %
Nach Hypothek (165.000 £ × 5,5 % = 9.075 £), OTA-Gebühr (3 % = 995 £), Reinigungskosten (79 × 45 £ = 3.555 £), Council Tax, Nebenkosten, Versicherung und Möblierungsabschreibung liegt die Netto-Rendite typischerweise deutlich unter dem Bruttowert, weshalb die vollständige Kostenaufschlüsselung vor dem Einsatz von Kapital so wichtig ist.
Häufig gestellte Fragen
Ist die Airbnb-Rendite wirklich höher als bei Langzeitvermietung?
Die Brutto-Rendite gut geführter Kurzzeitvermietungen liegt oft über der von Langzeitvermietung, aber die Netto-Rendite verringert den Abstand schnell. Reinigung, OTA-Gebühren, Verwaltung, Möblierung, Nebenkosten und höherer Leerstand zehren an der Hauptzahl. Vergleichen Sie die Netto-Rendite hier mit unserem Mietrendite-Rechner für einen fairen Vergleich auf gleicher Basis.
Brauche ich eine Baugenehmigung oder Lizenz für eine Kurzzeitvermietung?
Das hängt vom Standort ab. Viele Londoner Stadtbezirke begrenzen Kurzzeitvermietungen ohne Baugenehmigung auf 90 Nächte/Jahr, und manche britische Kommunen betreiben eigene Lizenzsysteme für Kurzzeitvermietung. Beachten Sie, dass eine in England an 140+ Tagen/Jahr gewerblich vermietete Immobilie statt der Council Tax den Business Rates unterliegen kann, was die Small Business Rates Relief auf null senken kann; klären Sie das mit der VOA. Bestätigen Sie immer die lokalen Regeln, bevor Sie von ganzjähriger Kurzzeitvermietung ausgehen.
Was ist der Unterschied zwischen berechneter Reinigungsgebühr und Reinigungskosten?
Die berechnete Reinigungsgebühr zahlt der Gast als Teil seiner Buchung (Umsatz). Die Reinigungskosten zahlen Sie tatsächlich pro Gästewechsel an eine Reinigungskraft (Ausgabe). Beide sind selten identisch. Dieser Rechner erfasst sie getrennt, damit Sie die reale Marge sehen und nicht annehmen, dass sie sich ausgleichen.
Akzeptiert mein Hypothekenkreditgeber Einnahmen aus Kurzzeitvermietung?
Nicht immer zu üblichen Buy-to-let-Konditionen. Manche Kreditgeber schließen Kurzzeitvermietung ganz aus, andere verlangen ein spezielles Ferienvermietungs- oder Serviced-Accommodation-Hypothekenprodukt, und viele führen den Stresstest anhand fiktiver langfristiger Mieteinnahmen statt des tatsächlichen Airbnb-Umsatzes durch. Sprechen Sie mit einem spezialisierten Makler, bevor Sie davon ausgehen, dass übliche BTL-Konditionen gelten.
Berücksichtigt dieser Rechner Saisonalität?
Nein. Er verwendet eine einzige durchschnittliche Auslastung und einen Preis pro Nacht über das Jahr. Reale Einnahmen aus Kurzzeitvermietung sind saisonal (höher im Sommer/in den Ferien, niedriger in der Nebensaison), betrachten Sie das Ergebnis daher als Jahresdurchschnitt und nicht als Monatsprognose.
Brauche ich die Erlaubnis meines Vermieters, um bei Rent to Rent über Airbnb unterzuvermieten?
Ja. Fast immer. Ein normaler Wohnraummietvertrag verbietet Untervermietung und Kurzzeitvermietung, sofern der Vermieter nicht ausdrücklich schriftlich zustimmt, typischerweise über einen Company-Let- oder Rent-to-Rent-Vertrag statt eines normalen AST. Ohne diese Zustimmung zu handeln kann den Mietvertrag verletzen, die Hypothek oder Versicherung des Vermieters ungültig machen und in manchen Fällen unrechtmäßige Untervermietung darstellen. Sorgen Sie immer für einen schriftlichen Rent-to-Rent-Vertrag, bevor Sie eine Immobilie inserieren, die Ihnen nicht gehört.