Kupują Państwo nieruchomość (z kredytem hipotecznym lub bez) i sami wynajmują ją krótkoterminowo. Cała rentowność i wzrost wartości aktywa należą do Państwa.
Rentowność brutto
15.10%
Roczny przychód brutto: £33,215
Wyłącznie poglądowo. Rzeczywiste obłożenie, stawka za noc i koszty zależą od lokalizacji i sezonu. Koszt kredytu hipotecznego zakłada wyłącznie odsetki, standardowe warunki buy-to-let / holiday-let. To nie jest porada finansowa.
Potrzebują Państwo pomocy w wykorzystaniu tych liczb?
Nasz zespół analizuje takie transakcje codziennie. Skontaktuj się z nami, a omówimy liczby wspólnie, bez żadnych zobowiązań.
Co robi ten kalkulator
To narzędzie oblicza rzeczywistą rentowność nieruchomości na Airbnb lub w najmie krótkoterminowym (serviced accommodation): nie tylko nagłówkową stawkę za noc, ale to, co faktycznie zostaje po uwzględnieniu sprzątania, opłat platform, zarządzania i kosztów bieżących.
Najpierw wybierz strategię: Zakup, jeśli nieruchomość jest Państwa własnością (z kredytem hipotecznym lub bez), albo Rent to Rent, jeśli dzierżawią ją Państwo od właściciela i podnajmują krótkoterminowo. W trybie Zakup zacznij od ceny zakupu, średniej stawki za noc i obłożenia, aby szybko poznać rentowność brutto, a następnie włącz „Uwzględnij koszty”, aby dodać kredyt hipoteczny, sprzątanie, prowizje OTA, opłaty za zarządzanie, council tax, rachunki, ubezpieczenie i umeblowanie. Wtedy rentowność netto, zwrot z zainwestowanych pieniędzy i test warunków skrajnych ICR stają się miarodajne. W trybie Rent to Rent nie ma ceny zakupu ani kredytu (jest tylko czynsz płacony właścicielowi plus te same koszty bieżące), a głównym wynikiem jest Państwa miesięczny zysk netto.
Jak działają obliczenia
Roczny przychód brutto = (stawka za noc × zajęte noce) + (pobierana opłata za sprzątanie × zmiany gości). Zajęte noce = 365 × wskaźnik obłożenia. Zmiany gości = zajęte noce ÷ średnia długość pobytu.
Dochód netto odejmuje każdy rzeczywisty koszt bieżący. Koszt zakwaterowania zależy od strategii: odsetki od kredytu hipotecznego (tylko odsetki) w trybie Zakup albo miesięczny czynsz płacony właścicielowi w trybie Rent to Rent. W obu trybach odejmowane są następnie prowizja OTA (% przychodu brutto), opłata za zarządzanie (% przychodu z najmu, bez sprzątania), rzeczywisty koszt sprzątania na zmianę gości, council tax, ground rent / service charge, rachunki, ubezpieczenie oraz koszt umeblowania i uruchomienia rozłożony na okres amortyzacji, wszystko miesięcznie, bo tak faktycznie planuje się te koszty.
Zwrot z zainwestowanych pieniędzy („Zwrot z kapitału”) i test warunków skrajnych ICR dotyczą wyłącznie strategii Zakup, ponieważ oba są mierzone względem wkładu własnego i kredytu hipotecznego, których w Rent to Rent nie ma. ICR porównuje przychód brutto z rocznym kosztem kredytu przy wymaganym przez bank wskaźniku. Kredyty na najem krótkoterminowy są mniej ustandaryzowane niż buy-to-let, więc wielu kredytodawców nadal ocenia zdolność względem hipotetycznego długoterminowego czynszu, a nie rzeczywistego przychodu z najmu krótkoterminowego; proszę to sprawdzić u swojego kredytodawcy.
Przykład obliczeń
Weźmy mieszkanie za £220,000 wynajmowane na Airbnb po średnio £120 za noc, przy obłożeniu 65%, średnim pobycie 3 noce, kupione z kredytem hipotecznym 75% LTV przy 5,5% (tylko odsetki).
- Cena zakupu: £220,000
- Zajęte noce: 365 × 65% = 237 nocy
- Przychód z noclegów: 237 × £120 = £28,440
- Zmiany gości: 237 ÷ 3 = 79 rocznie (około 6,6 miesięcznie)
- Przychód z opłaty za sprzątanie: 79 × £60 = £4,740
- Roczny przychód brutto: £33,180
- Rentowność brutto: 33 180 ÷ 220 000 × 100 = 15,1%
Po odjęciu kredytu hipotecznego (£165,000 × 5,5% = £9,075), prowizji OTA (3% = £995), kosztu sprzątania (79 × £45 = £3,555), council tax, rachunków, ubezpieczenia i amortyzacji umeblowania rentowność netto zwykle wypada wyraźnie poniżej wartości brutto, i właśnie dlatego pełne zestawienie kosztów ma znaczenie przed zaangażowaniem kapitału.
Najczęstsze pytania
Czy rentowność Airbnb naprawdę jest wyższa niż najmu długoterminowego?
Rentowność brutto dobrze prowadzonych najmów krótkoterminowych jest często wyższa niż najmu długoterminowego, ale rentowność netto szybko zmniejsza tę różnicę. Sprzątanie, prowizje OTA, zarządzanie, meble, media i częstsze przestoje obniżają nagłówkową liczbę. Aby uczciwie porównać, zestaw rentowność netto stąd z naszym Kalkulatorem rentowności najmu.
Czy potrzebuję pozwolenia planistycznego lub licencji na najem krótkoterminowy?
To zależy od lokalizacji. Wiele londyńskich dzielnic ogranicza najem krótkoterminowy do 90 nocy rocznie bez pozwolenia planistycznego, a niektóre rady w UK prowadzą osobne systemy licencjonowania. Proszę pamiętać, że nieruchomość wynajmowana komercyjnie przez 140+ dni w roku w Anglii może być objęta stawkami biznesowymi (business rates) zamiast council tax, które ulga dla małych firm może obniżyć do zera, więc proszę to sprawdzić w VOA. Zawsze należy potwierdzić lokalne przepisy, zanim założy się, że całoroczny najem krótkoterminowy jest dozwolony.
Jaka jest różnica między pobieraną opłatą za sprzątanie a kosztem sprzątania?
Pobierana opłata za sprzątanie to kwota, którą gość płaci w ramach rezerwacji (przychód). Koszt sprzątania to to, co faktycznie płacą Państwo sprzątaczce za zmianę gości (wydatek). Rzadko są identyczne. Kalkulator śledzi je osobno, abyś zobaczył prawdziwą marżę, a nie zakładał, że się znoszą.
Czy mój kredytodawca zaakceptuje dochód z najmu krótkoterminowego?
Nie zawsze według standardowych stawek buy-to-let. Niektórzy kredytodawcy całkowicie wykluczają najem krótkoterminowy, inni wymagają specjalistycznego produktu holiday-let lub serviced accommodation, a wielu przeprowadza test warunków skrajnych względem hipotetycznego długoterminowego czynszu, a nie rzeczywistego przychodu z Airbnb. Przed założeniem, że obowiązują standardowe warunki BTL, proszę porozmawiać ze specjalistycznym brokerem.
Czy kalkulator uwzględnia sezonowość?
Nie. Używa jednego średniego obłożenia i jednej średniej stawki za noc w ciągu roku. Rzeczywisty dochód z najmu krótkoterminowego jest sezonowy (wyższy latem i w święta, niższy poza sezonem), więc wynik należy traktować jako średnią roczną, a nie prognozę miesiąc po miesiącu.
Czy potrzebuję zgody właściciela na podnajem na Airbnb w ramach umowy Rent to Rent?
Tak. Prawie zawsze. Standardowa umowa najmu mieszkalnego zakazuje podnajmu i użytku krótkoterminowego, chyba że właściciel udzieli wyraźnej pisemnej zgody, zwykle w ramach umowy company-let lub Rent to Rent, a nie standardowej AST. Działanie bez tej zgody może naruszać umowę najmu, unieważnić kredyt hipoteczny lub ubezpieczenie właściciela, a w niektórych przypadkach stanowić nielegalny podnajem. Zawsze należy zawrzeć pisemną umowę Rent to Rent, zanim wystawi się nieruchomość, która nie jest Państwa własnością.
Źródło urzędowe
GOV.UK: Wynajem domu wakacyjnego typu self-catering w Anglii