Acquista l'immobile (con o senza mutuo) e lo affitta Lei stesso a breve termine. Qualsiasi rendimento e crescita del valore dell'immobile sono Suoi.
Rendimento lordo
15.10%
Ricavi annui lordi: £33,215
Solo a scopo illustrativo. Occupazione, tariffa per notte e costi effettivi variano in base a località e stagione. Il costo del mutuo presuppone solo interessi, con condizioni standard buy-to-let/holiday-let. Non costituisce consulenza finanziaria.
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Il nostro team analizza affari come questo ogni giorno. Ci contatti e analizzeremo i numeri insieme a Lei, senza alcun impegno.
Cosa fa questo calcolatore
Questo strumento calcola il rendimento reale di un immobile su Airbnb o in affitto breve (serviced accommodation), non solo la tariffa per notte, ma ciò che resta davvero dopo pulizie, commissioni della piattaforma, gestione e costi correnti.
Scelga prima la strategia: Acquisto, se possiede l'immobile (con o senza mutuo), oppure Rent to Rent, se lo prende in affitto da un proprietario e lo subaffitta a breve termine. In modalità Acquisto, parta da prezzo di acquisto, tariffa media per notte e occupazione per un rapido rendimento lordo, poi attivi "Includa i costi" per aggiungere mutuo, pulizie, commissioni OTA, commissioni di gestione, council tax, bollette, assicurazione e allestimento. È allora che rendimento netto, rendimento sul denaro investito e stress test ICR diventano significativi. In modalità Rent to Rent non ci sono prezzo di acquisto né mutuo (solo l'affitto pagato al proprietario più gli stessi costi correnti) e il dato principale è il Suo profitto netto mensile.
Come funziona il calcolo
Ricavi annui lordi = (tariffa per notte × notti occupate) + (tariffa di pulizia addebitata × cambi ospiti). Notti occupate = 365 × tasso di occupazione. Cambi ospiti = notti occupate ÷ durata media del soggiorno.
Il reddito netto sottrae ogni costo corrente reale. Il costo dell'alloggio dipende dalla strategia: interessi del mutuo (solo interessi) in modalità Acquisto, oppure l'affitto mensile pagato al proprietario in modalità Rent to Rent. In entrambe le modalità si sottraggono poi la commissione OTA per l'host (% dei ricavi lordi), la commissione di gestione (% dei ricavi da affitto, escluse le pulizie), il costo effettivo di pulizia per cambio ospiti, council tax, ground rent/service charge, bollette, assicurazione e il costo di arredamento/allestimento ripartito sul periodo di ammortamento, tutto mostrato al mese, perché è così che questi costi vengono effettivamente messi a budget.
Il rendimento sul denaro investito ("Rendimento sul capitale") e lo stress test ICR valgono solo per la strategia Acquisto, poiché entrambi sono misurati rispetto a un anticipo e a un mutuo che nel Rent to Rent non esistono. L'ICR confronta i ricavi lordi con il costo annuo del mutuo al rapporto richiesto dal finanziatore. I mutui per affitti brevi sono meno standardizzati dei buy-to-let, quindi molti finanziatori valutano ancora la sostenibilità sul reddito da affitto di lungo periodo teorico anziché sui ricavi effettivi da affitto breve: lo verifichi con il Suo finanziatore.
Esempio pratico
Prenda un appartamento da £220,000 affittato su Airbnb a £120 a notte in media, occupazione del 65%, soggiorno medio di 3 notti, acquistato con un mutuo al 75% LTV al 5.5% solo interessi.
- Prezzo di acquisto: £220,000
- Notti occupate: 365 × 65% = 237 notti
- Ricavi per notti: 237 × £120 = £28,440
- Cambi ospiti: 237 ÷ 3 = 79 all'anno (circa 6.6 al mese)
- Ricavi da tariffa di pulizia: 79 × £60 = £4,740
- Ricavi annui lordi: £33,180
- Rendimento lordo: 33,180 ÷ 220,000 × 100 = 15.1%
Dopo mutuo (£165,000 × 5.5% = £9,075), commissione OTA (3% = £995), costo di pulizia (79 × £45 = £3,555), council tax, bollette, assicurazione e ammortamento degli arredi, il rendimento netto di solito risulta ben inferiore a quello lordo, ed è proprio per questo che analizzare tutti i costi è importante prima di impegnare capitale.
Domande frequenti
Il rendimento di Airbnb è davvero più alto di un affitto a lungo termine?
Il rendimento lordo di affitti brevi ben gestiti è spesso più alto di quello di un affitto a lungo termine, ma il rendimento netto riduce il divario rapidamente. Pulizie, commissioni OTA, gestione, arredi, utenze e periodi di sfitto più frequenti erodono il dato principale. Confronti il rendimento netto qui con il nostro Calcolatore del rendimento da affitto per un confronto corretto a parità di condizioni.
Servono un permesso urbanistico o una licenza per gestire un affitto breve?
Dipende dalla località. Molti borough di Londra limitano gli affitti brevi a 90 notti all'anno senza permesso urbanistico e alcuni comuni britannici hanno sistemi di licenza separati per gli affitti brevi. Si noti che un immobile affittato a scopo commerciale per oltre 140 giorni all'anno in Inghilterra può essere soggetto alle business rates anziché alla council tax; lo small business rates relief può azzerarle, quindi verifichi con la VOA. Confermi sempre le regole locali prima di dare per scontato che l'affitto breve tutto l'anno sia consentito.
Qual è la differenza tra la tariffa di pulizia addebitata e il costo di pulizia?
La tariffa di pulizia addebitata è ciò che l'ospite paga come parte della prenotazione (ricavo). Il costo di pulizia è ciò che Lei paga davvero a un addetto per ogni cambio ospiti (spesa). Raramente coincidono. Questo calcolatore li tiene separati per mostrare il margine reale, senza dare per scontato che si annullino.
Il mio finanziatore accetterà il reddito da affitto breve?
Non sempre alle condizioni buy-to-let standard. Alcuni finanziatori escludono del tutto l'uso come affitto breve, altri richiedono un prodotto specialistico di mutuo holiday-let o serviced-accommodation, e molti applicano lo stress test sul reddito da affitto di lungo periodo teorico anziché sui ricavi effettivi di Airbnb. Si rivolga a un broker specializzato prima di presumere che valgano le condizioni BTL standard.
Questo calcolatore tiene conto della stagionalità?
No. Usa un'unica occupazione media e una sola tariffa per notte sull'intero anno. Il reddito reale da affitto breve è stagionale (più alto in estate e durante le festività, più basso fuori stagione), quindi consideri il risultato una media annua e non una previsione mese per mese.
Mi serve il permesso del proprietario per subaffittare su Airbnb con un accordo Rent to Rent?
Sì. Quasi sempre. Un contratto di locazione residenziale standard vieta il subaffitto e l'uso come affitto breve senza il consenso scritto esplicito del proprietario, in genere tramite un contratto aziendale (company let) o un accordo Rent to Rent anziché un AST standard. Operare senza tale consenso può violare il contratto, invalidare il mutuo o l'assicurazione del proprietario e in alcuni casi configurare un subaffitto illecito. Metta sempre in atto un accordo Rent to Rent scritto prima di pubblicare un immobile che non possiede.