تنطبق قيمة الزواج: العقد أقل من 80 سنة. يحصل المالك الحر على 50% من الزيادة في القيمة.
القسط المقدَّر
£17,324
تقدير توضيحي مبني على معدل رسملة معتاد 6% ومعدل إرجاء 5.5%. يتطلب القسط الفعلي تقييمًا مهنيًا من RICS. اطلب مشورة متخصصة في الإيجار طويل الأجل قبل المضي قدمًا.
هل تريد مساعدة في الاستفادة من هذه الأرقام؟
يراجع فريقنا صفقات مثل هذه كل يوم. تواصل معنا وسنستعرض الأرقام معك، دون أي التزام.
ما الذي تفعله هذه الحاسبة
تقدّر هذه الأداة القسط النظامي المستحق لتمديد عقد إيجار شقة بموجب قانون إصلاح الإيجار طويل الأجل والإسكان والتنمية الحضرية لعام 1993: العملية الرسمية التي يستطيع المستأجرون على المدى الطويل في إنجلترا وويلز استخدامها لإضافة سنوات إلى عقد قصير.
أدخل القيمة السوقية الحالية لشقتك والسنوات المتبقية من العقد وإيجار الأرض السنوي للحصول على تقدير فوري للمكونات الثلاثة التي يتألف منها القسط: إيجار الأرض المرسمَل، والعودة المؤجلة، وقيمة الزواج (للعقود التي تقل عن 80 سنة).
كيف يعمل الحساب
يتألف القسط من ثلاثة أجزاء على الأكثر. إيجار الأرض (مرسمَل): القيمة الحالية لإيجار الأرض الذي كان سيتلقاه المالك الحر خلال المدة المتبقية من العقد، باستخدام معدل رسملة معتاد 6%. العودة المؤجلة: القيمة الحالية لاسترداد المالك الحر العقار عند انتهاء العقد، باستخدام معدل إرجاء معتاد 5.5%.
لا تنطبق قيمة الزواج إلا عندما يقل ما تبقى من العقد عن 80 سنة. وهي تمثل القيمة الإضافية الناتجة عن الجمع ("الزواج") بين الملكية الحرة والحيازة الإيجارية الممدَّدة في كيان واحد: فالنظرية أن العقد الممدَّد تفوق قيمته مجموع العقد القصير والملكية الحرة كلٌّ على حدة. وبحكم القانون، يحق للمالك الحر الحصول على 50% من هذه الزيادة.
ولهذا ترتفع تكلفة تمديد العقد بشدة حين يقل عن 80 سنة. دون هذا الحد لا تدفع مقابل إيجار الأرض المفقود والعودة فحسب، بل تدفع أيضًا نصف القيمة التي ينشئها التمديد نفسه.
مثال محلول
شقة قيمتها £250,000 ومتبقٍ من عقدها 75 سنة وإيجار الأرض السنوي £150.
- قيمة الشقة: £250,000
- السنوات المتبقية: 75 (أقل من 80، تنطبق قيمة الزواج)
- إيجار الأرض (مرسمَل بمعدل 6%): نحو £2,300
- العودة المؤجلة (بمعدل 5.5%): نحو £40,000
- قيمة الزواج (50% من الزيادة): نحو £15,000
القسط المقدَّر: نحو £57,000، ولأن هذا العقد أقل من 80 سنة، فإن التمديد عاجلًا لا آجلًا يتجنب تضخم غرامة قيمة الزواج مع تناقص السنوات المتبقية.
الأسئلة الشائعة
لماذا لا تنطبق قيمة الزواج إلا على ما دون 80 سنة؟
هذا منصوص عليه في القانون: العقود التي تقل عن 80 سنة تستدعي قيمة الزواج لأن البرلمان قرر أن "الزيادة" الناتجة عن التمديد لا تكون ذات شأن إلا دون هذا الحد. فوق 80 سنة، تكون العودة بعيدة بما يكفي بحيث لا يخلق الجمع بين المصلحتين قيمة إضافية تُذكر، فلا تُفرض قيمة زواج.
هل يمكنني تمديد عقدي دون اللجوء إلى المحكمة؟
نعم. تُتفق معظم التمديدات مباشرةً (أو عبر المحامين) مع المالك الحر بصورة غير رسمية. أما المسار النظامي الرسمي، بما فيه الحق في التقدم إلى المحكمة الابتدائية (غرفة العقارات) إذا تعذر الاتفاق على السعر، فهو ملاذ أخير ولإثبات حقك القانوني في تمديد 90 سنة بإيجار أرض رمزي.
كم تبلغ تكلفة تمديد العقد تقريبًا؟
يتفاوت القسط تفاوتًا كبيرًا بحسب قيمة الشقة والسنوات المتبقية وإيجار الأرض. تعطيك هذه الحاسبة تقديرًا لأرقامك المحددة. وكقاعدة عامة، يرتفع القسط بحدة حين يقل العقد عن 80 سنة، ومجددًا حين يقترب من منطقة عدم القابلية للرهن (عادةً دون 70 سنة).
ما معدل الإرجاء ولماذا 5.5%؟
يخصم معدل الإرجاء قيمة استرداد المالك الحر العقار في النهاية إلى أموال اليوم. وقد حددت محكمة الأراضي (Lands Tribunal) نسبة 5.5% للمنازل والشقق معدلًا معتادًا في قضية Sportelli، وهي تُستخدم على نطاق واسع كمعدل افتراضي في غياب أدلة على معدل مختلف.
هل هذا الرقم ملزم قانونًا؟
لا. هذا تقدير توضيحي بافتراضات معتادة. يُتفق على القسط الفعلي بالتفاوض أو عبر المحكمة، عادةً بناءً على تقرير مقيّم من RICS. احصل دائمًا على تقييم مهني قبل الدخول في مفاوضات تمديد العقد.