تشتري العقار (برهن أو بدونه) وتؤجره بنفسك على المدى القصير. أي عائد ونمو في حقوق الملكية في الأصل لك.
العائد الإجمالي
15.10%
الإيرادات السنوية الإجمالية: £33,215
للتوضيح فقط. يختلف الإشغال الفعلي وسعر الليلة والتكاليف بحسب الموقع والموسم. تفترض تكلفة الرهن فوائد فقط وشروط الشراء بغرض التأجير/تأجير العطلات المعتادة. ليست استشارة مالية.
هل تريد مساعدة في الاستفادة من هذه الأرقام؟
يراجع فريقنا صفقات مثل هذه كل يوم. تواصل معنا وسنستعرض الأرقام معك، دون أي التزام.
ما الذي تفعله هذه الحاسبة
تحسب هذه الأداة العائد الحقيقي لعقار Airbnb أو إيجار قصير الأجل (إقامة مخدومة)، لا مجرد سعر الليلة المعلن، بل ما يتبقى فعلًا بعد احتساب التنظيف ورسوم المنصة والإدارة وتكاليف التشغيل.
اختر استراتيجيتك أولًا: شراء، إذا كنت تملك العقار (برهن أو بدونه)، أو إيجار بإيجار (Rent to Rent)، إذا كنت تستأجره من مالك وتؤجره من الباطن لفترات قصيرة. في وضع الشراء، ابدأ بسعر الشراء ومتوسط سعر الليلة والإشغال للحصول على عائد إجمالي سريع، ثم فعّل "تضمين التكاليف" لإضافة الرهن والتنظيف ورسوم المنصة ورسوم الإدارة وضريبة المجلس والفواتير والتأمين وتجهيز الأثاث. عندها يصبح للعائد الصافي والعائد على المال المستثمر واختبار إجهاد ICR معنى حقيقي. وفي وضع إيجار بإيجار لا يوجد سعر شراء ولا رهن (فقط الإيجار الذي تدفعه للمالك مع تكاليف التشغيل نفسها)، والرقم الرئيسي هو صافي ربحك الشهري.
كيف يعمل الحساب
الإيرادات السنوية الإجمالية = (سعر الليلة × الليالي المشغولة) + (رسوم التنظيف المحصَّلة × عدد التبديلات). الليالي المشغولة = 365 × معدل الإشغال. عدد التبديلات = الليالي المشغولة ÷ متوسط مدة الإقامة.
يطرح صافي الدخل كل تكلفة تشغيل حقيقية. تعتمد تكلفة الإقامة على الاستراتيجية: فوائد الرهن (فوائد فقط) في وضع الشراء، أو الإيجار الشهري الذي تدفعه للمالك في وضع إيجار بإيجار. ثم يطرح الوضعان رسوم المضيف للمنصة (% من الإيرادات الإجمالية)، ورسوم الإدارة (% من إيرادات الإيجار، دون التنظيف)، وتكلفة التنظيف الفعلية لكل تبديل، وضريبة المجلس، وإيجار الأرض/رسوم الخدمة، والفواتير، والتأمين، وتكلفة الأثاث/التجهيز موزعة على فترة استهلاكها، وكلها تُعرض شهريًا لأن هكذا تُدرج هذه التكاليف في الميزانية فعلًا.
العائد على المال المستثمر ("العائد على رأس المال") واختبار إجهاد ICR ينطبقان على استراتيجية الشراء فقط، لأن كليهما يُقاس مقابل دفعة أولى ورهن غير موجودين في إيجار بإيجار. يفحص ICR الإيرادات الإجمالية مقابل تكلفة الرهن السنوية بالنسبة التي يطلبها المقرض. رهون الإيجار قصير الأجل أقل توحيدًا من الشراء بغرض التأجير، لذا لا يزال كثير من المقرضين يقيّمون القدرة على التحمل مقابل دخل إيجار طويل الأجل افتراضي بدل إيرادات الإيجار القصير الفعلية؛ استشر مقرضك.
مثال محلول
لنأخذ شقة بسعر £220,000 مؤجَّرة على Airbnb بمتوسط £120 لليلة، وإشغال 65%، ومتوسط إقامة 3 ليالٍ، اشتُريت برهن LTV 75% بفائدة 5.5% فوائد فقط.
- سعر الشراء: £220,000
- الليالي المشغولة: 365 × 65% = 237 ليلة
- إيرادات الليالي: 237 × £120 = £28,440
- عدد التبديلات: 237 ÷ 3 = 79 في السنة (نحو 6.6 في الشهر)
- إيرادات رسوم التنظيف: 79 × £60 = £4,740
- الإيرادات السنوية الإجمالية: £33,180
- العائد الإجمالي: 33,180 ÷ 220,000 × 100 = 15.1%
بعد الرهن (£165,000 × 5.5% = £9,075) ورسوم المنصة (3% = £995) وتكلفة التنظيف (79 × £45 = £3,555) وضريبة المجلس والفواتير والتأمين واستهلاك الأثاث، يستقر العائد الصافي عادةً أدنى بكثير من الرقم الإجمالي، ولهذا بالضبط يهم تشغيل تفصيل التكاليف الكامل قبل الالتزام برأس المال.
الأسئلة الشائعة
هل عائد Airbnb أعلى فعلًا من الإيجار طويل الأجل؟
غالبًا ما يكون العائد الإجمالي للإيجارات قصيرة الأجل المُدارة جيدًا أعلى من الإيجار طويل الأجل، لكن العائد الصافي يضيّق الفجوة بسرعة. التنظيف ورسوم المنصة والإدارة والأثاث والمرافق وفترات الشغور الأعلى كلها تقضم من الرقم المعلن. قارن العائد الصافي هنا بحاسبة العائد الإيجاري لدينا لمقارنة عادلة بين مثيلين.
هل أحتاج إلى تصريح تخطيط أو ترخيص لتشغيل إيجار قصير الأجل؟
يعتمد على الموقع. تحدّ كثير من أحياء لندن الإيجار قصير الأجل بـ 90 ليلة في السنة دون إذن تخطيط، وتدير بعض المجالس البريطانية أنظمة ترخيص منفصلة للإيجار قصير الأجل. لاحظ أن العقار المؤجَّر تجاريًا لأكثر من 140 يومًا في السنة في إنجلترا قد يُقيَّم لضريبة الأعمال بدل ضريبة المجلس، وقد يخفضها إعفاء ضريبة الأعمال للشركات الصغيرة إلى الصفر، فاستشر VOA. تأكد دائمًا من القواعد المحلية قبل افتراض أن الإيجار قصير الأجل طوال السنة مسموح.
ما الفرق بين رسوم التنظيف المحصَّلة وتكلفة التنظيف؟
رسوم التنظيف المحصَّلة هي ما يدفعه الضيف ضمن حجزه (إيراد). أما تكلفة التنظيف فهي ما تدفعه فعلًا لعامل التنظيف عن كل تبديل (مصروف). ونادرًا ما يتطابقان. تتتبع هذه الحاسبة كليهما بشكل منفصل لترى الهامش الحقيقي، لا لتفترض أنهما يلغي أحدهما الآخر.
هل سيقبل مقرض الرهن دخل الإيجار قصير الأجل؟
ليس دائمًا بأسعار الشراء بغرض التأجير القياسية. يستبعد بعض المقرضين استخدام الإيجار قصير الأجل تمامًا، ويشترط آخرون منتج رهن متخصصًا لتأجير العطلات أو الإقامة المخدومة، ويختبر كثيرون الإجهاد مقابل دخل إيجار طويل الأجل افتراضي بدل إيرادات Airbnb الفعلية. تحدث إلى وسيط متخصص قبل افتراض سريان شروط BTL القياسية.
هل تراعي هذه الحاسبة الموسمية؟
لا. تستخدم متوسط إشغال واحدًا وسعر ليلة واحدًا طوال السنة. دخل الإيجار القصير الفعلي موسمي (أعلى في الصيف/العطلات وأقل خارج الموسم)، فتعامل مع الناتج كمتوسط سنوي لا كتوقع شهرًا بشهر.
هل أحتاج إلى إذن مالكي للتأجير من الباطن على Airbnb بموجب اتفاقية إيجار بإيجار؟
نعم. في الغالب دائمًا. يحظر عقد الإيجار السكني القياسي التأجير من الباطن والإيجار قصير الأجل ما لم يمنح المالك موافقة كتابية صريحة، عادةً عبر اتفاقية إيجار شركة أو إيجار بإيجار لا عبر AST قياسي. قد يمثل التشغيل دون تلك الموافقة خرقًا لعقد الإيجار، ويبطل رهن المالك أو تأمينه، وفي بعض الحالات يرقى إلى تأجير من الباطن غير قانوني. احرص دائمًا على وجود اتفاقية إيجار بإيجار مكتوبة قبل إدراج عقار لا تملكه.